El descenso estacional de la oferta y los precios elevados limitaron aún más las opciones de los compradores de primera vivienda en el cuarto trimestre.Elizabeth Renter Mar 2, 2021
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El mercado de la vivienda suele seguir tendencias estacionales bastante fiables, pero 2020 no se caracteriza por seguir patrones predecibles.
Cada año, el clima más frío y las vacaciones acompañan un cambio a la baja en los precios de la vivienda, así como el número de casas para la venta. En el cuarto trimestre de 2020, varios mercados locales vieron precios de lista ligeramente más bajos que en el trimestre anterior, pero sin oferta de sobra, la caída anual de los listados dejó a los compradores por primera vez con aún menos opciones en las áreas metropolitanas más grandes y en todo el país.
En el análisis de nuestro sitio web sobre la asequibilidad de la vivienda para los compradores por primera vez en el cuarto trimestre de 2020, las viviendas siguieron siendo inasequibles en la mayoría de las 50 mayores áreas metropolitanas, a pesar de que los precios de lista cayeron ligeramente en comparación con el trimestre anterior. Y, con una sola excepción -San Francisco-, las viviendas son aún más difíciles de encontrar en comparación con el año anterior. En conjunto, estos factores dificultaron, sin duda, que los primeros compradores aprovecharan los bajos tipos de interés de las hipotecas, ya que suelen tener presupuestos más ajustados que los compradores habituales.
Aun así, los compradores primerizos representaron el 31% de las ventas del cuarto trimestre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, lo que demuestra que algunos están luchando contra los vientos en contra del mercado, y ganando.
La caída localizada de los precios de venta hace que algunos metros sean más asequibles
Un ligero descenso estacional de los precios en el cuarto trimestre hizo que aumentara la asequibilidad en algunas áreas metropolitanas. Las viviendas se cotizan a 5 veces los ingresos del primer comprador, de media, entre las 50 mayores áreas metropolitanas, en comparación con el 5.2 veces sus ingresos en el tercer trimestre.
Haga clic aquí para ver el informe de asequibilidad para el primer comprador de vivienda en el tercer trimestre de 2020.
Se considera que un precio tres veces superior a los ingresos anuales es un buen punto de partida para calcular la cantidad de vivienda que se puede pagar. Para los que compran por primera vez, esta orientación a menudo tiene que estirarse. Cuando los vendedores pueden exigir el precio de venta completo (o más), como ocurre en el mercado actual, los compradores con menores ingresos anuales pueden verse especialmente presionados para encontrar viviendas que se ajusten a su balance mensual.
Sin embargo, como los precios bajaron en algunos mercados, las viviendas se volvieron ligeramente más asequibles para algunos compradores en el cuarto trimestre. En cuatro áreas metropolitanas, las viviendas se cotizan al 3.2 veces el ingreso medio del comprador por primera vez – St. Louis, Pittsburgh, Cleveland y Buffalo, Nueva York – haciéndolas las más asequibles en este análisis, y todas más asequibles de lo que eran en el tercer trimestre.
Las áreas metropolitanas menos asequibles para los compradores por primera vez siguen siendo las mismas que el trimestre pasado: Los Ángeles, donde las viviendas se cotizan a 12 veces el ingreso medio del comprador por primera vez; San Diego (8.6); San José, California (7.7); San Francisco (7.2); y Sacramento, California (6.9).
En todo el país, las casas fueron listadas por 4.7 veces el ingreso medio del comprador de primera vivienda en el cuarto trimestre.
Haga clic aquí para ver una tabla con los datos de asequibilidad de las 50 áreas metropolitanas analizadas.
Orientación para el primer comprador: El invierno suele ser la época menos costosa para comprar una vivienda (con algunas excepciones). Si bien las viviendas para principiantes no pasan mágicamente de ser inalcanzables a ser asequibles en esta época del año, especialmente en 2020-2021, el clima frío y la temporada de vacaciones pueden significar menos competencia, y vendedores más motivados. Si los compradores tienen alguna ventaja, ahora sería el momento. Sin duda, la oferta también es limitada durante estos meses, incluso más en 2020-2021, por lo que la oferta será menor. Pero si el precio es lo que más le preocupa, el final del cuarto trimestre y el comienzo del primero pueden ser la mejor opción para su presupuesto.
Los precios de catálogo bajaron (muy ligeramente) para el enfriamiento del mercado de invierno
En general, la alta demanda y la escasa oferta hacen subir los precios. Y lo hemos visto a lo largo de 2020. Pero muchas áreas metropolitanas todavía vieron una ligera caída estacional en el cuarto trimestre.
De las 50 ciudades analizadas, 37 han visto cómo los precios de venta se han mantenido o han disminuido de un trimestre a otro. Cuatro metros vieron caer los precios un 10% o más desde el tercer trimestre: Buffalo, Nueva York (-10%); Louisville, Kentucky (-12%); Cleveland (-13%); y Milwaukee (-15%).
En todo el país, los precios de lista cayeron sólo un 1% del tercer al cuarto trimestre, y un 2%, de media, en las mayores áreas metropolitanas.
Sin embargo, incluso con este ligero alivio estacional, los precios siguieron subiendo con respecto al cuarto trimestre de 2019, casi en general. Los precios se mantuvieron igual o bajaron menos del 1% en sólo cinco áreas metropolitanas, año tras año.
Haga clic aquí para ver una tabla con las variaciones de precios interanuales de los 50 metros analizados.
Orientación para el primer comprador: Los precios de catálogo suelen ser un punto de partida para las negociaciones, pero en un mercado de vendedores, las viviendas suelen alcanzar el precio de venta o más. Al comprar una vivienda en 2021, los primerizos deben ser conscientes de que su capacidad de negociación es limitada. No sólo es más probable que paguen el precio de etiqueta que ven en su aplicación de anuncios de viviendas favorita, sino que también tendrán menos poder para negociar contingencias, como el coste de cualquier reparación necesaria. Para aumentar sus posibilidades de cerrar realmente la casa que desea, esté dispuesto a hacer algunos sacrificios.
El inventario: ¿Cuánto puede bajar??
Se espera que el inventario se reduzca en invierno, a partir del cuarto trimestre, pero en 2020 no ha tenido que caer demasiado. El inventario fue aterradoramente bajo a lo largo de 2020, pero se redujo aún más, un 12% desde el tercer trimestre entre los metros más poblados, en promedio, y un 13% a nivel nacional. En ambas zonas, el número de viviendas activas se redujo un 39% de un año a otro.
Seis áreas metropolitanas experimentaron disminuciones de inventario interanuales de más del 50% en el cuarto trimestre: Riverside, California (-55%); Salt Lake City (-53%); Providence, Rhode Island (-52%); Baltimore (-52%); Austin, Texas (-52%); y Memphis, Tennessee (-51%).
Haga clic aquí para ver una tabla con los cambios en el inventario de los 50 metros analizados.
Orientación al comprador de primera vivienda: Con la oferta de viviendas a la baja en casi todos los lugares en los que miran los compradores, la única manera de profundizar en el conjunto de viviendas potenciales es ampliar los parámetros de búsqueda. Ser flexible con el vecindario o la ciudad de destino, las características de la vivienda y lo que se incluye en la lista de cosas imprescindibles mejorará sus probabilidades en este mercado tan ajustado. La flexibilidad en las fechas de cierre o mudanza también puede suponer una ventaja. Los inquilinos pueden pagar una penalización por esta adaptabilidad, al romper un contrato de alquiler, pero podría valer la pena el coste de convertirse en propietarios de una vivienda. Y para los compradores que simplemente no pueden moverse, contentarse con alquilar hasta que el mercado o su presupuesto cambien puede ser menos estresante.
Por qué los listados subieron un 6% en San Francisco respecto al cuarto trimestre de 2019
Ver a San Francisco – tradicionalmente uno de los mercados más competitivos del país – como la única metrópolis donde el inventario aumentó en el cuarto trimestre es sorprendente, a primera vista. Sin embargo, el aumento del 6% interanual no cuenta toda la historia.
Si se observa con detenimiento, el aumento de San Francisco puede explicarse por un solo mes, diciembre. En comparación con diciembre de 2019, los listados subieron un 28% en 2020, un aumento saludable que afectó a la media trimestral (los listados bajaron un 4% en octubre y subieron un 5% más modesto en noviembre, los otros dos meses del trimestre).
¿Qué ocurrió en diciembre?? Un vistazo a los últimos años revela que el número de viviendas en el mercado en diciembre ha sido volátil en esta área metropolitana en particular. Por ejemplo, en diciembre de 2018, los listados activos aumentaron nada menos que un 81% con respecto al año anterior, hasta unos 4.600. En diciembre de 2019, bajaron un 30% comparativamente, hasta unos 3.200. Así que, aunque la subida del 28% interanual en diciembre de 2020 parece un salto notable de forma aislada, el número de listados de ese mes (aproximadamente 4.100) se sitúa cómodamente entre los dos diciembres anteriores.
Todo esto para decir: El inventario está limitado también en San Francisco. Dada la alta demanda en ese mercado, y que las viviendas allí se cotizan al 7.2 veces los ingresos del primer comprador, los nuevos compradores en San Francisco tienen su trabajo por delante.
METODOLOGÍA
Las cifras de la mediana mensual del precio de lista y del recuento de listas proceden de los datos mensuales de inventario del Realtor.La base de datos de listados residenciales de la Comisión Europea a partir de enero de 2021. Los precios de lista nominales se ajustaron a dólares de diciembre de 2020 utilizando el U.S. Índice de precios al consumo de la Oficina de Estadísticas Laborales. Todas las cifras medianas mensuales se recopilaron en promedios trimestrales.
Al comparar los nuevos datos trimestrales con los datos de asequibilidad del trimestre anterior, utilizamos cifras ajustadas al periodo en el que se analizaron por primera vez. Por ejemplo, los precios de lista y los ingresos del tercer trimestre no se ajustaron a los dólares del cuarto trimestre al comparar los cambios intertrimestrales. Esto se hizo por coherencia entre el informe anterior y el actual.
La edad media de los que compran una vivienda por primera vez es de 33 años, según el Perfil 2020 de Compradores y Vendedores de Vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los ingresos estimados para los compradores de primera vivienda se derivaron de la U.S. La mediana de los ingresos de los hogares de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2019 para los propietarios de viviendas de entre 25 y 44 años -el rango que probablemente incluya a la mayoría de los compradores de primera vivienda- y escalada a dólares de diciembre de 2020 utilizando el Índice de Coste del Empleo de la Oficina de Estadísticas Laborales.
San Juan de Puerto Rico se encuentra entre las 50 metrópolis más pobladas, pero se excluyó del análisis debido a la insuficiencia de datos de inventario.
Interprete las clasificaciones de las metrópolis con precaución. Debido a los márgenes de error en los datos de ingresos y al redondeo, puede haber solapamientos en los ratios de asequibilidad.