Comprar una casa fue superdifícil, y yo me dedico a escribir sobre la compra de viviendas. Si se pregunta cómo conseguirlo, no es el único. Esto es lo que hice.Kate Wood 2 de junio de 2021
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Cerré mi casa hace unos ocho meses, pero parece que fue en otra vida. Sí, la pandemia de COVID-19 hace que el tiempo se sienta extrañamente elástico, pero también, el mercado de la vivienda ha sufrido cambios dramáticos durante ese período de tiempo. Como escritor centrado en las hipotecas y la propiedad de la vivienda, es mi trabajo para ver estas cosas, y lo que I'he visto en 2021 ha sido legítimo plátanos.
Si estás luchando por encontrar una casa que puedas pagar o intentando (y fracasando) que te acepten una oferta, sólo quiero decirte: tómatelo con calma. No es usted. Esto es realmente difícil.
Para los que aún no tienen mucho dinero, puede que haya que hacer grandes sacrificios para poder comprar una casa: sacrificios como aceptar un trabajo extra mientras se vive con un presupuesto espartano, romper un acuerdo financiero, etc "regla" como pedir un préstamo de los fondos de jubilación, aunar recursos para crear un hogar multifamiliar o multigeneracional, trasladarse de una zona del país de alto coste a otra de bajo coste, o cualquier combinación de las anteriores, además de que todas las cosas que hice.
Así es como compré una casa. No fue glamuroso, y la mayoría de las veces no fue divertido, pero este es el tipo de movimientos que hacen las personas decididas a convertirse en propietarios de una vivienda en este mercado. Y si no estás en condiciones de seguir el ejemplo (o simplemente no quieres hacerlo) no te preocupes: No hay que avergonzarse de seguir alquilando y reforzar su salud financiera mientras tanto.
Me mudé con mi madre
¿Mudarse con uno de los padres cuando llevas años viviendo de forma independiente es el movimiento más genial?? No. ¿Fue una decisión inteligente para mí?? Sí, y estoy más que agradecida por haber tenido ese apoyo; me doy cuenta de que no todos lo tienen. Trabajar a distancia desde el dormitorio de mi infancia me permitió ahorrar el dinero que había estado gastando en el alquiler. Y, hey, porque me mudé en el verano de 2019, cuando el COVID golpeó, estaba muy por delante de la curva de mudanza de vuelta a casa.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios encontró que de julio de 2019 a junio de 2020, aproximadamente el 4% de todos los compradores de vivienda dijeron que'se mudaron con familiares o amigos para ahorrar dinero para la compra de una casa. Esa cifra'es de alrededor del 7% para los que compran una casa por primera vez.
Kristen y Robert Toth Jr. no eran primerizos, pero optaron por mudarse con la madre de Robert no mucho después de poner en venta su casa de iniciación en Allentown, Pensilvania, en octubre de 2019. De este modo, tendrían un respiro antes de volver a comprar y podrían aumentar el pago inicial. Acabaron quedándose durante 10 meses, observando ansiosamente cómo las propiedades eran compradas a vista de pájaro por decenas de miles de dólares por encima del precio de venta durante el cierre de Pensilvania la pasada primavera.
"No había forma de que pudiéramos salir de nuestra antigua casa y mudarnos a un apartamento, pagar el alquiler y poder permitirnos esta casa," Kristen habla de su casa tipo rancho de los años 50, de tres habitaciones, en los suburbios de Lehigh Valley. "Si no estuviéramos viviendo con un familiar, no sabemos lo que habríamos conseguido."
Hice un pago inicial del 20%
Lo mismo, Kristen, lo mismo – no había manera de que pudiera haber conseguido mi 20% de pago inicial sin reducir un gasto tan grande como el alquiler. Aunque había conseguido pagar mi coche y mis préstamos estudiantiles, sin reducir drásticamente mis gastos mensuales me habría llevado años ahorrar para el pago inicial.
En el primer trimestre de 2021, el precio medio de venta de una vivienda existente fue de 319.200 dólares, según la NAR. Necesitarías saltarte casi seis años' de café con leche para hacer un pago inicial del 3% (el mínimo para un préstamo convencional) en una casa a ese precio. Suponiendo un 4 dólares.50 taza de café, eso es como 2.128 cafés con leche, y eso no incluye los demás gastos iniciales que conlleva la compra de una casa, como el pago de los gastos de cierre o la contratación de la mudanza.
Otra cuestión? Aunque hacer el pago inicial mínimo es más fácil para tu cuenta bancaria y, con los tipos de interés hipotecarios en mínimos históricos, te permite pedir un préstamo más barato, puede ser un lastre en un mercado caliente. Esto es especialmente cierto ahora, cuando los precios de las viviendas superan a veces las tasaciones y los vendedores están preocupados por la capacidad de un comprador hipotecado para cubrir el déficit de tasación.
"Cuando estás evaluando ofertas como vendedor, y tienes un 3.Si el préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) es del 5% y el convencional del 20%, si los dos son iguales y ambos intentan llegar a una tasación de 350.000 dólares, naturalmente se elegirá el que tenga el pago inicial más alto, ya que se sabe que podrá llegar a esa diferencia," explica Mike Ferrante, agente inmobiliario de Century 21 Homestar en Cleveland.
En otras palabras, ya que el comprador del 20% tiene más dinero en efectivo, un vendedor puede asumir que podría utilizar algunos de esos fondos para cubrir una brecha de evaluación y simplemente hacer un pago inicial más bajo. La brecha de tasación se produce cuando el valor de tasación de una vivienda es inferior al ofrecido.
Los prestamistas no le permitirán pedir un préstamo por encima del valor de la casa. Así que si usted quiere seguir adelante a pesar de una evaluación baja, usted tiene que ser capaz de compensar la diferencia en efectivo. (O el vendedor tiene que reducir el precio, algo poco probable que ocurra en un mercado súper caliente.) Los compradores que planean dar un 20% de entrada están mejor posicionados para cambiar parte de ese dinero para cubrir la brecha de la tasación, sin dejar de cumplir con los requisitos mínimos de pago inicial. Esa puede ser una de las razones por las que en marzo de 2021, el 29% de los compradores de vivienda por primera vez dieron un 20% o más de entrada, según los datos de la NAR.
Conseguí una preaprobación de la hipoteca
Cuando estaba listo para dejar de mirar los listados de bienes raíces y ver las propiedades, investigué a los prestamistas y terminé solicitando la preaprobación de la hipoteca con una media docena de ellos. Revelación completa: No sé si habría pensado en hacer esto, o incluso comparar los prestamistas en absoluto, si no escribiera sobre las hipotecas para ganarse la vida.
En la primavera de 2020, cuando estaba mirando casas, el mercado inmobiliario de mi localidad estaba caliente, pero los vendedores también desconfiaban de que hubiera demasiados extraños recorriendo sus casas. Muchos vendedores pidieron a los compradores que mostraran una prueba de financiación antes de permitirles ver las casas en persona.
Un año más tarde, no se trata tanto de la preocupación por el coronavirus como de la previsión de múltiples ofertas por encima del precio de venta. "Ni siquiera aceptaremos a personas que no tengan una precalificación o una aprobación previa; no le aceptarán si no tiene una oferta en mano," dice el agente de Re/Max Key Properties, Brent Landels, que tiene su sede en el centro de Oregón. Landels aconseja mirar las casas que están listadas por debajo de su cantidad de preaprobación, ya que le da espacio para hacer una oferta más alta.
Compré una vivienda de segunda mano
He visitado más de 20 casas en persona y he consultado quién sabe cuántas más en Internet. Finalmente, en septiembre de 2020 compré una casa de estilo Cape Cod de 1740 en el este de Connecticut que necesitaba mucho amor (has leído bien, tiene casi 300 años). Tenía mucho encanto de época, un gran terreno con muchos árboles maduros, pero si hubiera estado lista para mudarse, dudo que hubiera podido permitírmela.
Ese bajo precio inicial puede tener un coste, algo que Monica Lee y su socio, Dan Hart, también han comprobado en la casa que compraron a las afueras de Washington, D.C. "Encontramos una casa en Takoma Park que era ridículamente barata, pero era inhabitable," Lee explica. En agosto de 2020, la pareja compró la casa, que, según Lee, había estado desocupada durante unos 10 años, con un préstamo FHA 203(k) que cubría el coste del préstamo hipotecario, así como su renovación prevista.
La logística de su préstamo resultó más difícil de lo previsto. "He trabajado en el gobierno, me dan permisos, pensé que entraba con los ojos bien abiertos y que podría mantener las cosas en movimiento," Lee dice. Los trámites burocráticos y los problemas para conseguir contratistas retrasaron una y otra vez los plazos de la pareja, pero Lee dice, "Se aprende mucho. Sientes que has conseguido algo. Sentiré que amamos la casa."
Sea paciente con usted mismo y con el mercado
Comprar una casa en un mercado de vendedores ha supuesto más trabajo (y dinero) de lo que esperaba. Acabé quedándome en casa de mi madre durante meses después del cierre mientras ponía la casa en condiciones de ser habitada. Pero yo también estoy empezando a amar mi casa.
Si eres capaz de aguantar, hacer los sacrificios que exige este mercado y acabar teniendo una vivienda propia, enhorabuena. Y si decide abandonar la búsqueda de casa por ahora, no puedo decir que le culpe.
Sí, tendrás que seguir alquilando durante más tiempo, pero también tendrás más tiempo para ahorrar para el pago inicial y tal vez para mejorar tu puntuación de crédito, lo que puede ayudarte a conseguir un mejor tipo de interés. El mercado podría ser incluso un poco más amigable para los compradores. Todavía tiene mucho tiempo para convertirse en propietario, y si no es el momento adecuado para usted, no hay problema.
Foto superior: La casa de estilo Cape Cod de la autora, de alrededor de 1747. (Foto cortesía de Kate Wood)