Compradores de vivienda por primera vez: Es el momento de considerar el alquiler con opción a compra?

Hal M. Bundrick, CFP 5 de abril de 2016

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El alquiler con opción a compra, o el contrato de alquiler con opción a compra, puede parecer la solución perfecta para el comprador de una vivienda que no puede llegar a ella. Tal vez su crédito necesita algunos retoques, o no tiene un pago inicial en el banco todavía. Un contrato de alquiler con opción a compra puede permitirle tener una casa propia mientras resuelve los detalles de la compra, ¿verdad??

Sí, pero nadie dice que sea fácil.

En primer lugar, no se trata de un golpe financiero. Es probable que pague mucho más por adelantado y que, además del alquiler, pague una cuota de prima de alquiler, una cantidad adicional que se aplica a la posible compra.

Tendrás que seguir ahorrando para el pago inicial y, al mismo tiempo, pagar las facturas y pulir tu puntuación de crédito para poder comprar la casa antes de que finalice el contrato. Tal vez lo peor de todo es que esas cuotas de prima de alquiler que has ido acumulando como arras para la compra pueden perderse si al final no puedes superar todos los obstáculos para comprar.

«El alquiler con opción a compra de inmuebles no es tan sencillo como el alquiler con opción a compra del barrio, así que no hay que dar por sentado que funcionan igual», dice Glenn S. Phillips, director general de Lake Homes Realty en Pelham, Alabama. Phillips ha trabajado con acuerdos de alquiler con opción a compra de viviendas como propietario, así como con su empresa inmobiliaria en varios estados. «Mucha gente, incluidos algunos agentes autorizados, no se dan cuenta de los «trucos» legales de los contratos de alquiler con opción a compra mal diseñados. Esto puede suponer una pérdida de dinero, tiempo e incluso grandes gastos legales.»

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Cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra

Por supuesto, ningún contrato inmobiliario -de alquiler con opción a compra o directamente de compra- es sencillo. Pero las compras por arrendamiento pueden ser especialmente difíciles de manejar.

Algunos acuerdos se estructuran como opciones de arrendamiento: alquilas la vivienda y tienes una opción no vinculante de comprarla con el tiempo. Un acuerdo de alquiler con opción a compra de una vivienda es más definitivo, con un precio de compra establecido y un plazo limitado. Con ambas cosas, asegúrate de que lo entiendes:

  • Usted'probablemente pagará un depósito sustancial -además de los costos iniciales habituales, como un depósito para mascotas- y tendrá un pago mensual de arrendamiento (el alquiler) con una cuota adicional (la prima de alquiler que se acumula como dinero de garantía).

  • Los pagos del arrendamiento pueden o no aplicarse en su totalidad a la compra.

  • Los pagos de la prima de alquiler pueden no ser reembolsables si no acabas comprando. En la mayoría de los casos, los contratos están estructurados de manera que si la compra no se lleva a cabo, el propietario del inmueble se queda con todos los pagos.

  • Las leyes estatales varían, por lo que necesitará un abogado inmobiliario de su lado.

«Un enfoque alternativo a un único contrato de alquiler con opción a compra es utilizar tres contratos», añade Phillips. «Uno de ellos es un contrato de compraventa de inmuebles estándar que tiene una fecha de cierre que puede estar a meses o años vista. El segundo es un contrato de alquiler estándar para el período previo a la compra. Y el tercer contrato es un acuerdo de opción de compra que indica exactamente en qué condiciones se le da crédito al comprador por los pagos del arrendamiento en el momento de la compra.»

En este caso, la opción de compra puede incluir el requisito de que el comprador pague al propietario alguna cantidad de dinero -un depósito- que no es reembolsable. A cambio, el propietario retira la vivienda del mercado.

«Esto parece complicado, pero en realidad puede ser un planteamiento legal mucho más limpio y, una vez entendido, evitar la confusión de todas las partes», dice Phillips.

¿Puede el alquiler con opción a compra ser un camino hacia la propiedad de la vivienda??

Los acuerdos de alquiler con opción a compra no pueden eliminar todos los obstáculos para ser propietario de una vivienda. Por ejemplo, si el comprador no puede permitirse un pago inicial mínimo, o si los pagos mensuales del alquiler suponen un esfuerzo financiero, es dudoso que llegue a la mesa de cierre para la compra.

«No empieces por un camino que está condenado desde el principio», aconseja Phillips.

Lola Audu, de Comstock (Michigan), es agente inmobiliaria desde hace más de 20 años y tiene experiencia con los arrendamientos que contienen opciones de compra. Y por lo que ha visto, los resultados no han sido buenos.

«En mi experiencia, nunca se han convertido en una compra», dice Audu. «Los compradores que no pueden financiar una compra no suelen ser los mejores candidatos para ser propietarios de una vivienda. El crédito y el pago inicial son problemas fundamentales y estructurales. Necesitan corregirse antes de comprar una vivienda en lugar de intentar comprar mediante un arrendamiento y trabajar en cuestiones de financiación.»

Dice que los acuerdos de alquiler con opción a compra suelen convertirse en «experiencias de alquiler glorificadas».»

«Cuando la emoción inicial de estar en una casa desaparece, el comprador ya no tiene el incentivo de seguir haciendo lo necesario para hacer las correcciones necesarias para obtener financiación», dice Audu.

Phillips, de Lake Homes, está de acuerdo: «Nuestra experiencia es que el alquiler con opción a compra rara vez se convierte en una compra. Si parece un atajo para ser propietario de una vivienda, no lo es.»

Aunque, dice, nunca digas nunca: «Ahora mismo tengo una propiedad en la que tengo un inquilino de muy larga duración que creo que se convertirá en una compra. Esto es una excepción, y no empezamos con nada más que un simple alquiler para empezar, luego discutimos una posible compra más tarde.»

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Algunas empresas quieren reinventar el alquiler con opción a compra

Así que la ruta de alquiler con opción a compra parece ser un camino sinuoso lleno de baches. Parece que es casi imposible llegar de aquí (alquilar) a allí (ser propietario). Pero al menos un par de empresas quieren cambiar el panorama del alquiler con opción a compra.

Imagínese que encuentra una casa a la venta en su mercado -una que realmente le gusta- y que alguien la compra y se la alquila con opción de compra. Eso es lo que hace Home Partners of America.

El proceso comienza con una solicitud inicial y una cuota no reembolsable de 75 dólares. Si su solicitud de precalificación es aprobada, usted presenta una solicitud completa, que implica la obtención de un informe de crédito. A continuación, Home Partners le indica el alquiler mensual máximo al que puede optar.

A partir de ahí, se pone en contacto con un agente inmobiliario y encuentra una vivienda que le interesa, y Home Partners negocia la compra. La empresa paga en efectivo, lo que suele facilitar un rápido traspaso de la propiedad. A continuación, se firma un contrato de arrendamiento de un año con Home Partners, así como un acuerdo de derecho de compra que detalla el precio que se pagará por la casa si se ejerce la opción de compra». También se paga una fianza, que suele ascender a dos meses' de alquiler.

Se tiene la opción de comprar la vivienda a un precio predeterminado en cualquier momento dentro de los tres o cinco años siguientes, pero sólo se tiene el compromiso de alquilarla durante un año.

La empresa atiende actualmente a residentes de 34 ciudades en 18 estados, entre ellos California, Texas, Colorado y Florida. Afirma haber comprado 1.000 millones de dólares en inmuebles para colocar a más de 9.000 personas (y 2.500 mascotas!) en viviendas de «alquiler con derecho a compra».

HomeLPC es otra empresa de alquiler con derecho a compra, aunque actualmente sólo ofrece su programa en California y Texas. Pero la empresa pretende prestar servicio en 20 estados a finales de 2016.

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Hacer una mudanza con un acuerdo de opción de compra

Tal vez un acuerdo de opción de compra pueda eliminar un par de cargas de camiones de mudanza en el camino hacia la propiedad de la vivienda. Es una perspectiva atractiva: Mudarse a una casa ahora, resolver las arrugas para que pueda calificar para comprar y, finalmente, cerrar el trato sin empacar otra caja.

Puede que no sea fácil, pero encontrar la manera de romper la tuerca de la propiedad de la vivienda puede hacer que valga la pena todo el esfuerzo.


Imagen vía iStock.

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