Informe sobre la asequibilidad de la zona para el primer comprador de vivienda – segundo trimestre de 2020

En el segundo trimestre, el modesto aumento de los precios y los bajos tipos de interés de las hipotecas ayudaron a que la compra fuera posible para las personas económicamente seguras que se acercan por primera vez a la vivienda.Elizabeth Renter 1 de septiembre de 2020

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El aumento de los precios y la caída en picado de los listados -por no hablar de la pandemia mundial, el desempleo récord y la recesión- no alejaron a los compradores de primera vivienda del mercado en el segundo trimestre de 2020.

Normalmente, en abril, al comenzar el segundo trimestre del año, la temporada de compra de viviendas está muy avanzada, y tanto el inventario como los precios aumentan hacia un pico de verano. Pero el segundo trimestre de 2020 fue, como mínimo, inusual.

En todo el país y entre las áreas metropolitanas más pobladas, los precios aumentaron modestamente en el segundo trimestre y el inventario se redujo aún más en un mercado ya escaso. Los propietarios de viviendas que pensaban vender se replantearon su decisión -aunque los listados aumentaron ligeramente en abril, cayeron bruscamente en mayo y junio- y los que pensaban comprar, como mínimo, se tomaron un respiro. Pero los profesionales inmobiliarios se apresuraron a realizar visitas virtuales y a ultimar la compra de viviendas en los aparcamientos, y los participantes en el mercado, en particular los compradores económicamente seguros, salieron con cautela de su escondite.

Atraídos en parte por los bajos tipos de interés hipotecarios, los compradores de primera vivienda representaron el 35% de las ventas de viviendas existentes en junio, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un porcentaje mayor que en los últimos años. Para las personas que compran por primera vez y que tienen estabilidad en la economía COVID-19, y los medios para soportar un mercado altamente competitivo, la compra todavía puede tener sentido.

En este informe trimestral, analizamos los ingresos medios en el rango de edad de los compradores de primera vivienda (25-44 años) en comparación con los precios de venta de las 50 áreas metropolitanas más pobladas para obtener un ratio de asequibilidad. El presupuesto de una vivienda que cuesta aproximadamente tres veces los ingresos anuales (un ratio de asequibilidad del 3.0) ha sido una regla general durante años, pero los compradores por primera vez a menudo tienen que ir más allá para tener en cuenta los precios más altos en las áreas metropolitanas y sus ingresos más bajos en comparación con los compradores habituales. Al sopesar el ratio de asequibilidad frente a la disponibilidad de viviendas en las mayores áreas metropolitanas, podemos hacernos una idea de las condiciones a las que se enfrentan los compradores primerizos cuando se proponen ser propietarios de una vivienda.

Si observamos los cambios intertrimestrales e interanuales, podemos hacernos una idea mejor de los efectos de la economía COVID-19 en el mercado de la compra de viviendas de este año. Nuestro informe de asequibilidad del primer trimestre sólo recoge datos hasta marzo, justo al comienzo de la atípica temporada de primavera de 2020. El segundo puede mostrar cómo el segundo trimestre de este año contrasta con períodos similares en tiempos relativamente normales.

Haga clic aquí para el primer trimestre de 2020 comprador de vivienda por primera vez Metro Informe de Asequibilidad.

La asequibilidad bajó en general

En abril y junio, el precio de la vivienda se ha vuelto un poco más asequible para los compradores de primera vivienda, pasando a nivel nacional de 4.5 veces los ingresos de los compradores de vivienda por primera vez en el primer trimestre a 4.7 veces en el segundo, y entre las 50 mayores metrópolis de 5.1 a 5.2 veces los ingresos del primer comprador. Esta tendencia es la esperada en esta época del año. Los precios de las viviendas aumentan a medida que el mercado de la vivienda se calienta a finales de la primavera y el verano, pero los ingresos no aumentan de forma estacional similar. En todo caso, podríamos haber esperado un cambio más drástico, pero la incertidumbre económica de los vendedores podría haber mantenido a raya los aumentos más pronunciados de los precios de venta.

Nueve de las 50 áreas metropolitanas analizadas no han seguido esta tendencia y han visto mejorar la asequibilidad, pero apenas, a veces sólo por una fracción de porcentaje.

Entre las cinco metrópolis más asequibles para quienes compran una vivienda por primera vez en el segundo trimestre se encuentra Pittsburgh (viviendas a 3.1 veces los ingresos del primer comprador), St. Luis (3.4), Cleveland (3.5), Hartford, Connecticut (3.5), y Buffalo, Nueva York (3.6). Los menos asequibles, todos ellos en California, son Los Ángeles, que encabeza la lista por segundo trimestre consecutivo, con viviendas cotizadas a 12 veces los ingresos del primer comprador; San Diego (9.0); San José (8.2); San Francisco (7.6); y Sacramento (6.6).

Orientación para el primer comprador: Las viviendas se vuelven menos asequibles a finales de la primavera y principios del verano, y en este sentido, el segundo trimestre de 2020 no es diferente. Los compradores de primera vivienda que tienen seguridad económica pueden compensar la subida del precio de la vivienda con unos tipos de interés hipotecarios mínimos. Por ejemplo, el pago mensual de una hipoteca de 240.000 dólares al 4.El interés del 1% -aproximadamente el tipo medio de hace un año- es de 1.160 dólares al mes, con 177.483 dólares de intereses a lo largo de los 30 años de duración del préstamo. Sin embargo, al tipo de interés actual del 3.Con un 1%, pagarías 1.025 dólares al mes y 128.942 dólares en intereses durante la vida del préstamo: casi 50.000 dólares de ahorro, en total, y una rebaja de 135 dólares mensuales en tu pago. Utilice una calculadora de hipotecas para ver qué significa la diferencia de tipos para su presupuesto.

Escasez no estacional en el segundo trimestre

Incluso en los años en los que la oferta es limitada, una afluencia de viviendas llega al mercado durante la temporada de compra de viviendas de primavera. A nivel nacional, el inventario creció un 10% del primer al segundo trimestre de 2018, y un 6% durante ese período el año pasado. Pero en 2020, el inventario nacional se redujo, aunque ligeramente, en torno a un 2% en comparación con el trimestre anterior.

La mitad de los metros más grandes del país vieron una disminución en los listados activos promedio del 1er al 2do trimestre, con las mayores disminuciones trimestrales en Cleveland (-17%), Louisville, Kentucky (-14%) y Memphis, Tennessee (-14%). Sin embargo, otras grandes metrópolis experimentaron notables aumentos: San José (+62%), Denver (+47%) y San Francisco (+39%), por ejemplo. Estas espectaculares subidas han contribuido a que la variación media intertrimestral entre las 50 mayores áreas metropolitanas sea del +4%.

Dando un paso atrás para ver los cambios interanuales y cómo cambió la oferta de viviendas desde el segundo trimestre de 2019, encontramos que el inventario cayó un 23% entre los 50 metros más grandes, en promedio, con 21 metros que fueron testigos de una disminución en las viviendas disponibles del 25% o más. Los anuncios activos en Las Vegas disminuyeron un 8%, la menor caída trimestral de todas las ciudades analizadas y la única inferior al 10%.

Llevamos un tiempo en un fuerte mercado de vendedores, ya que la oferta de viviendas no ha seguido el ritmo de la demanda. El hecho de que haya menos viviendas que lleguen al mercado durante los primeros meses de la pandemia solo ha servido para empeorar la situación. Un mercado altamente competitivo ha crecido aún más, y los compradores que no tienen margen para negociar podrían quedar totalmente excluidos.

Haga clic aquí para ver una tabla con los datos de los listados activos de las 50 áreas metropolitanas analizadas.

Orientación para el primer comprador: Si no está seguro de su seguridad económica este año y la compra supondría un aumento de los costes generales de la vivienda o le dejaría sin una fuente de fondos de emergencia, es posible que desee posponer la compra de su primera vivienda. La escasa oferta de viviendas significa que es menos probable que encuentre una casa que cumpla todos los requisitos de su lista de deseos. Una pérdida de ingresos, un ataque de mala salud o el cuidado de un ser querido enfermo podrían ser abrumadores además del pago inicial, los costes de cierre y los gastos asociados a la mudanza.

Los precios de la vivienda suben, como se esperaba

Esperamos que los precios suban a medida que el mercado de la vivienda se calienta, y si el año 2020 se ciñe al guión en algún aspecto, es éste. Del primer trimestre al segundo, la mediana nacional de los precios de lista creció un 7% en 2018 y un 8% en 2019. Este año, han crecido un 7% a nivel nacional, y algo menos, un 5%, de media, entre las mayores metrópolis, de forma intertrimestral.

El crecimiento interanual fue similar, con una subida media del 3% en las 50 mayores ciudades, una vez ajustada la inflación.

Este crecimiento general relativamente discreto de los precios es un resquicio de esperanza para los compradores por primera vez. La dramática escasez de viviendas en venta podría hacer subir los precios, pero no parece que los vendedores estén cotizando sus viviendas a un precio desproporcionadamente más alto que el trimestre pasado o que en esta época del año pasado. Dicho esto, los precios de catálogo son sólo una parte de la historia, y no hay duda de que la falta de oferta está impulsando la negociación en el proceso de negociación.

Haga clic aquí para ver una tabla con los datos de los precios de catálogo de las 50 áreas metropolitanas analizadas.

Orientación para el primer comprador: El precio que se ve en un anuncio no lo dice todo. Si está comprando en un mercado de vendedores, esté preparado para actuar rápidamente con una oferta y competir con otros compradores. Es posible que acabe pagando más que el precio de catálogo, por lo que la búsqueda de viviendas por debajo de su presupuesto máximo le dará un poco más de margen de maniobra si se encuentra en una guerra de ofertas.

Metro spotlight: Cincinnati, Cleveland y Columbus

Ohio tiene tres áreas metropolitanas en nuestro análisis. También fue uno de los primeros estados en empezar a cancelar grandes eventos, declarar el estado de emergencia y emitir restricciones a nivel estatal para frenar la propagación del COVID-19. Estos factores pueden haber influido en los cambios en los mercados locales de la vivienda.

Cincinnati, Cleveland y Columbus fueron algunas de las metrópolis más asequibles en el segundo trimestre, con precios de la vivienda de media de 4.7, 3.5 y 4.5 veces el ingreso medio del comprador de la primera vivienda, respectivamente. Aun así, los tres mostraron un aumento de los precios en comparación con el mismo periodo del año pasado. La mediana de los precios de la vivienda en Cincinnati subió un 12%, el tercer aumento más alto de todas las metrópolis analizadas.

Pero la gran historia de estas ciudades de Ohio es la falta de disponibilidad. Aunque el inventario de todas las áreas metropolitanas analizadas se redujo un 23% de media en comparación con el año pasado, cayó un 34% en Cincinnati, un 33% en Cleveland y un 25% en Columbus.

Si comparamos las viviendas listadas de este trimestre con las del trimestre pasado, encontramos un descenso igualmente drástico. Cleveland experimentó la mayor caída trimestral de anuncios activos entre todas las ciudades analizadas: el inventario cayó un 17% desde el primer trimestre. Los listados activos cayeron un 10% en Cincinnati y un 7% en Columbus en la época del año en la que la mayoría de los mercados suelen estar inundados de listados de viviendas.

Lo único que salva a los compradores de quedarse completamente fuera de la propiedad de la vivienda: la asequibilidad. Así que, aunque encontrar una casa será difícil debido a la falta de inventario, las casas en el mercado tienen más probabilidades de estar dentro del presupuesto para los compradores por primera vez.

METODOLOGÍA

La mediana mensual del precio de la lista y las cifras del recuento de listas proceden de los datos mensuales de inventario de la agencia inmobiliaria.com base de datos de listados residenciales en junio de 2020. Los precios de lista nominales se ajustaron a dólares de junio de 2020 utilizando el índice U.S. Índice de precios al consumo de la Oficina de Estadísticas Laborales. Todas las cifras medianas mensuales se compilaron en promedios trimestrales.

Al comparar los nuevos datos trimestrales con los datos de asequibilidad del trimestre anterior, se utilizaron cifras ajustadas al periodo en el que se analizaron por primera vez. Por ejemplo, los precios de lista y las rentas del primer trimestre no se ajustaron a los dólares del segundo trimestre al comparar los cambios intertrimestrales. Esto se hizo por coherencia entre el informe anterior y el actual.

La edad media de los compradores de vivienda por primera vez es de 33 años, según el Perfil de Compradores y Vendedores de Vivienda 2019 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La estimación de los ingresos de los compradores de vivienda por primera vez se obtuvo de la U.S. La mediana de los ingresos de los hogares de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2018 para los propietarios de viviendas de entre 25 y 44 años -el rango que probablemente incluya a la mayoría de los compradores de primera vivienda- y escalada a dólares de junio de 2020 utilizando el Índice de Costo del Empleo de la Oficina de Estadísticas Laborales.

Los 50 metros seleccionados se actualizaron para reflejar las últimas estimaciones de población (2019). San Juan de Puerto Rico se encuentra entre las 50 metrópolis más pobladas, pero fue excluida del análisis por falta de datos de inventario.

Interprete las clasificaciones de las metrópolis con precaución. Debido a los márgenes de error en los datos de ingresos y al redondeo, puede haber solapamientos en los ratios de asequibilidad.

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