La línea de la propiedad: cómo un iBuyer ayuda a acertar en el momento oportuno

Nota del editor: El Grupo Zillow ha anunciado en noviembre de 2009 que el. 2 que cerrará su operación de Zillow Offers y recortará su plantilla en un 25% en los próximos trimestres. La decisión se produce después de un. 18 anuncio de la empresa que Zillow Ofertas no compraría ninguna casa adicional hasta el final de 2021. 

Vender una casa y comprar otra da miedo hoy en día. Es difícil acertar con el momento oportuno.

El primer paso -la venta- suele durar sólo unas semanas porque no hay suficientes propiedades en venta para satisfacer la demanda. Pero esa misma escasez significa que el segundo paso -la compra de la próxima vivienda- puede ser un poco más complicado. Normalmente se tardan meses en encontrar una vivienda y hacer una oferta exitosa frente a los compradores de la competencia.

Llame a la maniobra de venta y compra el propietario de dos pasos. Es un baile difícil de realizar sin problemas. ¿Terminará pagando dos hipotecas al mismo tiempo?? Eso'es un tropiezo. Se encontrará en un apartamento o en un hotel durante más de una o dos noches? Oops. ¿Tendrá problemas para pagar las reparaciones y conseguir un pago inicial?? La culpa la tienen sus dos pies izquierdos.

Algunas empresas relativamente nuevas pueden guiarle a través del Homeowner Two-Step:

• Las empresas inmobiliarias conocidas como iBuyers pueden comprar su casa rápidamente y reforzar su posición negociadora con los vendedores.

• Un prestamista llamado Knock puede adelantarte el pago inicial de tu próxima casa. Puede prestarte dinero para arreglar tu casa actual, que se devolverá cuando la vendas.

Cada enfoque tiene ventajas y desventajas, que vale la pena explorar antes de poner su casa en venta.

El resultado de los dos pasos del propietario

En 2020, un comprador de vivienda típico buscó durante dos o tres semanas antes de trabajar con un agente inmobiliario, y luego otras ocho semanas mientras trabajaba con un agente, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Después de que el vendedor acepte la oferta, se necesitan otras seis u ocho semanas para llegar al día del cierre. En total, el proceso de compra de una vivienda suele durar tres o cuatro meses.

En febrero de 2020, normalmente se tardaba 36 días en vender una casa, según la NAR. En marzo de 2021, esa cifra se había reducido a sólo 18 días. Mientras tanto, el inventario de viviendas disponibles disminuyó porque la pandemia hizo que los propietarios fueran reacios a poner sus casas en venta. Sin embargo, la demanda de viviendas sigue siendo fuerte. El desequilibrio entre la oferta y la demanda hace que los plazos de venta se reduzcan drásticamente.

Cómo puede ayudar iBuyers

iBuyers compra casas con pocas molestias y las vende después de hacer, sobre todo, reparaciones cosméticas. El objetivo de iBuyers es pagar precios de mercado por las propiedades y obtener gran parte de sus ingresos de las comisiones. Las empresas de iBuyer más destacadas son Opendoor, Offerpad y Zillow Offers.

Un iBuyer puede guiarle a través del Homeowner Two-Step por:

• Le da la posibilidad de hacer una oferta sin una contingencia de venta.

• Sincronizar las fechas de cierre de la venta de su casa y la compra de la siguiente.

• Permitiendo pagar en efectivo o hacer un gran pago inicial.

Hacer una oferta sin contingencia de venta

En una contingencia de venta, se ofrece comprar una casa con la condición de vender la actual en un plazo determinado. Si no puede encontrar un comprador para su casa antes de la fecha límite, su oferta de compra se va al garete.

Solicitar una contingencia de venta le pone en desventaja competitiva hoy en día, cuando los vendedores reciben múltiples ofertas.

No es necesario solicitar una contingencia de venta después de haber aceptado una oferta de iBuyer. Esto es útil porque "nadie'acepta ofertas contingentes hoy en día," dice Brian Bair, director general de Offerpad's.

Sincronizar las fechas de cierre

Una vez que acepte una oferta de iBuyer'para comprar su casa, usted elige la fecha de cierre. El plazo varía de una empresa a otra. En Zillow Offers, el plazo oscila entre los siete y los 90 días, según el director senior Scott Bond.

"La mayoría de los vendedores quieren ir a su propio ritmo, y tratamos de acomodar eso," dice Bond.

Darren Rollinson, director de operaciones clínicas de una empresa farmacéutica que vive en Denton (Texas), necesitaba un ritmo rápido. Él y su mujer, Yolanda, compraron una casa a unos vendedores que necesitaban cerrar en un mes.

Rollinson dice que habría tardado tres o cuatro meses en preparar su casa de Lewisville para una venta convencional. Pero sólo tenía un mes. Zillow Offers compró su casa, tal y como estaba, a tiempo para que pudiera comprar su nueva casa en febrero de 2020.

Offerpad tiene una flexibilidad similar: un servicio llamado Extended Stay, que le permite permanecer en su antigua casa gratis hasta tres días después del cierre. Puede permanecer como inquilino de pago en la vivienda hasta 60 días. El programa Late Checkout de Opendoor'te permite alquilar la vivienda hasta 14 días después del cierre.

Haz un gran pago inicial o paga en efectivo

Cuando acepta una oferta de un iBuyer, sabe cuánto dinero va a obtener por su propiedad. A su vez, puede prometer de forma creíble un pago inicial suficiente cuando puje por una vivienda. Pero al vender de forma tradicional, existe la posibilidad de que no obtengas el precio esperado si el trato se cae o tienes que renegociar.

Opendoor tiene un programa en el que los clientes "puede utilizar nuestro dinero en efectivo para hacer una oferta fuerte y sin contingencias por la casa de sus sueños, mientras espera que se venda su casa actual," Kerry Melcher, jefe de ventas y corretaje de Opendoor's, dijo por correo electrónico. El servicio está disponible para los compradores que cumplan los requisitos para obtener una hipoteca y que la transacción sea revisada por Opendoor Brokerage.

Por esta razón, un vendedor podría favorecer una oferta de compra de alguien que está vendiendo a un iBuyer porque parece más seguro.

Desventajas de usar un iBuyer

Es posible que consigas un precio más alto y pagues menos en comisiones si vendes de la forma tradicional. Con un iBuyer, usted paga por la comodidad, una fecha de cierre flexible y posiblemente una postura de negociación más fuerte al comprar la próxima casa.

Los iBuyers suelen pagar alrededor de 1.Un 3% menos que el valor de mercado en 2018 y 2019, según una investigación de Mike DelPrete, estratega de tecnología inmobiliaria y académico residente en la Universidad de Colorado Boulder. Los iBuyers cobran unos honorarios de alrededor del 7.5%, es decir, alrededor del 1.El 5% de la comisión de una inmobiliaria, escribió DelPrete, pero añadió que el 1.El 5% cubre aproximadamente los costes del iBuyer de poseer la casa mientras está en venta, "haciendo que la diferencia de coste real sea insignificante."

Otro enfoque: comprar antes de vender

Una empresa llamada Knock empezó como iBuyer, pero luego salió de ese espacio abarrotado y se reconvirtió en prestamista hipotecario. Pero no es un prestamista tradicional. Knock le permite comprar su próxima casa antes de vender la actual. Se hace el Homeowner Two-Step, pero al revés: paso dos, comprar, seguido del paso uno, vender.

"Nosotros'le concederemos la nueva hipoteca antes de que lo haga cualquier otro prestamista," dice Sean Black, director general de Knock's.

Knock inspecciona su vivienda actual y determina cuánto costará arreglarla y prepararla para la venta. Estima por cuánto se venderá su casa. Calcula el valor de la vivienda que tienes. Te adelanta el dinero para el pago inicial de tu próxima casa.

Como Knock conoce íntimamente los detalles de su casa, su valor y sus finanzas, puede garantizarle que obtendrá el préstamo, por lo que "también quitamos la contingencia de la hipoteca," Black dice, "por lo que, en efecto, con nosotros se trata de una oferta totalmente en efectivo."

Después de comprar una casa con una hipoteca de Knock y mudarse a ella, Knock contrata y supervisa a los contratistas para poner su antigua casa en forma para venderla ("pintura y moqueta, por lo general," Black dice). Mientras tanto, la compañía hará los pagos mensuales de la hipoteca de su antigua casa. Cuando la casa se venda, usted devolverá a Knock el anticipo, los gastos de renovación y los pagos de la hipoteca que haya realizado en su nombre. Los anticipos son sin intereses.

Si hay una desventaja de Knock, es la complejidad.

Mucho ruido y pocas nueces

En un mercado de vendedores, le da una ventaja cuando puede programar la venta de su antigua casa de una manera que sea conveniente para el vendedor de su nueva casa. Puedes hacerlo con una planificación meticulosa en una venta tradicional, o con la ayuda de un iBuyer.