La línea de propiedad: ¿Es el momento de la vuelta de la HELOC??

El interés por las líneas de crédito con garantía hipotecaria debería resurgir en 2022 al subir los tipos de las hipotecas.Holden Lewis 20 de enero de 2022

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Las líneas de crédito con garantía hipotecaria llevan más de una década en declive. Pero los HELOC deberían dar un giro en 2022, ya que los tipos hipotecarios suben a sus niveles más altos desde 2019.

Una línea de crédito con garantía hipotecaria le permite obtener un préstamo con el capital de su vivienda. Se puede disponer de ellas periódicamente y reembolsarlas en parte o en su totalidad, como una tarjeta de crédito. La gente suele utilizar la flexibilidad de una HELOC para pagar las reformas de la casa.

Qué pasó con los HELOCs?

Los HELOCs tuvieron su apogeo durante el boom inmobiliario. Los propietarios tenían 24.2 millones de cuentas HELOC en el primer trimestre de 2008, según el informe trimestral de la Reserva Federal sobre deuda y crédito de los hogares. Finalmente, el importe de los saldos de las HELOC alcanzó un máximo de 710.000 millones de dólares.

Si llegamos al tercer trimestre de 2021, los datos más recientes, parece que los HELOCs han seguido el camino del teléfono fijo. El número de cuentas (12.8 millones) se redujo casi a la mitad, y los saldos (320.000 millones) mostraron un descenso similar.

La lenta y constante desaparición de los HELOC comenzó durante la crisis inmobiliaria, cuando el valor de las viviendas, previamente inflado, cayó en todo el país y los prestamistas evitaron cualquier tipo de riesgo. Mi esposa y yo lo vimos de primera mano. En junio de 2009, el banco nos prohibió seguir sacando dinero de la HELOC que teníamos abierta desde hacía media docena de años, con el siguiente razonamiento "el valor de su vivienda ha disminuido aún más." Mi esposa, indignada, entró en la sucursal bancaria con un cheque para cancelar el saldo y cerrar la cuenta.

Cuando el valor de la vivienda se recuperó en la década siguiente a la crisis inmobiliaria, los propietarios acumularon billones de dólares de capital. El capital disponible alcanzó los 9 dólares.4 billones en el tercer trimestre de 2021, según Black Knight, una empresa de tecnología y datos hipotecarios. Sin embargo, los HELOC no han vuelto a aparecer, todavía.

La propiedad de la vivienda es más tardía y los tipos hipotecarios más bajos

Me pregunto si las líneas de capital se desvanecieron en parte porque los bancos les restaron importancia cuando una nueva generación -los millennials- comenzó a comprar. Si ha comprado su primera vivienda en los últimos años, es posible que no conozca a nadie que tenga una HELOC. O tal vez sus padres tuvieron una experiencia desalentadora con una HELOC, como me ocurrió a mí. Si no estás expuesto a anuncios sobre HELOC, ninguno de tus amigos tiene una, o tus padres hablan mal de ellas, es poco probable que consigas una.

Cynthia Montgomery, directora de comunicación corporativa de Truist Bank, no se cree mi teoría de que los millennials desprecian las HELOC. Dice que los millennials están comprando casas más tarde que las generaciones anteriores. "Este retraso en la compra de una vivienda ha reducido el grupo de propietarios que podrían haber considerado la HELOC para sus necesidades de préstamo," dijo por correo electrónico.

Además, los bajos tipos de interés de las hipotecas han hecho que las líneas de crédito con garantía hipotecaria pasen a un segundo plano. Tipos de interés hipotecarios más bajos que nunca "impulsó a muchos consumidores a elegir una refinanciación de la hipoteca en lugar de un préstamo con garantía hipotecaria," dijo Matthew Vernon, ejecutivo de préstamos minoristas de Bank of America, en un correo electrónico.

Por qué las HELOC podrían volver a aparecer

Vernon habla de la refinanciación en efectivo: una forma diferente de extraer el capital. Mientras que un HELOC es una segunda hipoteca que'se remolca detrás de su original, un refi cash-out conduce solo. Sustituye la hipoteca original por un préstamo de mayor cuantía que el que debes actualmente. Usted recibe la diferencia en efectivo.

Los refinanciamientos en efectivo se han disparado en la era de la pandemia, cuando el tipo medio de la hipoteca a 30 años a tipo fijo se ha mantenido mayoritariamente por debajo del 3.5%. Pero se espera que los tipos hipotecarios suban en 2022, pudiendo acercarse al 4% hacia finales de año. La última vez que el fijo a 30 años estuvo constantemente por encima del 4% fue a finales de 2019.

Si el tipo de su hipoteca es inferior al 3.5%, será reacio a obtener una refinanciación en efectivo cuando los tipos se acerquen y superen el 4%. Es probable que prefieran una HELOC. Una HELOC le permite mantener el bajo tipo de interés de su hipoteca principal mientras convierte el capital en efectivo. El aumento de los tipos hipotecarios es la razón por la que creo que los HELOC volverán a ser relevantes en 2022.

Lo que podría frenar a los HELOC

El resurgimiento de los HELOC no es algo seguro. Los tipos de interés de los HELOC son variables, no fijos. Están vinculados al tipo de interés preferente, que subirá cada vez que la Reserva Federal suba el tipo de los fondos federales. Los tipos de las HELOC podrían subir hasta un punto porcentual este año. La perspectiva de un aumento de los tipos de interés podría hacer que algunos propietarios de viviendas desconfíen de las líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Otro posible obstáculo: la escasez de materiales de construcción y de trabajadores cualificados podría obligar a posponer las reformas de las viviendas, retrasando así la necesidad de pedir préstamos.

Decidir entre una HELOC y una refinanciación en efectivo

Puede comparar una HELOC con una refinanciación en efectivo cuando tenga dos datos:

  • Cuánto dinero necesita para renovaciones (o para lo que sea que pretenda gastar).

  • Cuánto debe actualmente en su hipoteca.

Combine los números y utilice una calculadora de refinanciación de hipotecas para calcular los pagos mensuales a los tipos de interés actuales. Este es el coste mensual estimado de una refinanciación en efectivo.

Para estimar los pagos mensuales mínimos de una HELOC, vaya a la calculadora de hipotecas de solo interés e introduzca la cantidad total que pretende pedir prestada en la casilla superior, y un pago inicial de $0 en la siguiente casilla. Un HELOC típico tiene un plazo de 10 años de préstamo de sólo interés y un plazo de 20 años de préstamo totalmente amortizable. Los promedios de los tipos están disponibles en la página de tipos actuales de HELOC.

Combina el pago estimado de la HELOC con tu pago actual de la hipoteca. Compárelo con el pago estimado de la refinanciación en efectivo.

A medida que los tipos hipotecarios sigan subiendo este año, la balanza se inclinará cada vez más hacia los HELOC y se alejará de las refinanciaciones en efectivo. Veremos un resurgimiento de los HELOCs. Incluso entre los millennials.

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