Perspectivas hipotecarias: Con el calor de agosto, los tipos podrían bajar

Holden Lewis 30 julio, 2021

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Previsión de los tipos hipotecarios en agosto

Los tipos hipotecarios no cambiarán mucho en agosto, pero es más probable que bajen que que suban. No me sorprendería que el tipo medio de la hipoteca a 30 años bajara al 2.75% de tasa anual en algún momento de agosto. La media mensual debería acabar entre el 2.8% y 2.9%.

La pandemia del COVID-19 está lejos de terminar, y es la razón de mi predicción de que los tipos hipotecarios podrían bajar ligeramente en agosto. Un aumento de las hospitalizaciones y las muertes (aquí y en otros países) actúa como un lastre para la economía mundial. Los inversores se refugian en los bonos seguros, incluidos los valores respaldados por hipotecas, en tiempos convulsos. Los tipos hipotecarios caen cuando los inversores compiten por comprar títulos respaldados por hipotecas.

Si me equivoco y los tipos hipotecarios suben en agosto, será porque los inversores confían en el crecimiento económico internacional. Puntos extra si los inversores, los expertos y los políticos se preocupan más por la inflación, porque los tipos hipotecarios son sensibles a ella.

Lo que ocurrió en julio

Los tipos hipotecarios no se movieron mucho en julio, que es lo que predije que ocurriría. Dije que la media del mes en el fijo a 30 años estaría entre el 2.8% y 3% TAE, y terminamos el mes con una media del 2.86%, ligeramente inferior a la media de junio'del 2.9%.

Los tipos se ven afectados por muchas fuerzas, algunas de ellas en direcciones opuestas. Cuando los precios suben rápidamente, la mayor inflación tiende a empujar los tipos hipotecarios al alza. Cuando la economía se contrae o crece más lentamente de lo previsto, los tipos de interés hipotecarios tienden a bajar.

En julio, la fuerza que tiraba hacia abajo era un poco más fuerte que la que empujaba hacia arriba. La inflación ha sido relativamente alta, pero la propagación de la variante delta del coronavirus desanimó a los inversores, cuya demanda de valores respaldados por hipotecas hizo bajar los tipos.

El aumento de los precios de la vivienda hace que los tipos sean más bajos

La asequibilidad está sufriendo una paliza este verano. Los tipos de interés de las hipotecas son bajos, pero los precios de la vivienda suben a una velocidad récord. Es suficiente para desanimar a muchos posibles compradores de viviendas.

Veamos qué ocurre con los pagos mensuales cuando los tipos de interés bajan pero los precios de la vivienda se disparan. En nuestro ejemplo, compararemos los tipos hipotecarios medios y la mediana de los precios de las viviendas en junio de 2020 frente a junio de 2021 (los últimos datos disponibles). Supondremos que el comprador obtiene un préstamo asegurado por la FHA y hace un 3.5% de pago inicial.

En junio de 2020, el precio medio de la vivienda era de 294.400 dólares y el tipo medio de la hipoteca fija a 30 años era del 3.33%.

En junio de 2021, el precio medio de la vivienda era de 363.300 dólares y el tipo medio era del 2.9%. En un año, los precios de la vivienda han subido mucho y los tipos hipotecarios han bajado mucho.

En este escenario, el pago mensual de capital, intereses y seguro hipotecario era de unos 1.450 dólares en junio de 2020 y de unos 1.708 dólares en junio de 2021. Y ese aumento de 258 dólares en la cuota mensual no fue lo único que se encareció. Como el precio de la vivienda subió, también lo hicieron el pago inicial y la prima inicial de la FHA del 1.El 75% del importe del préstamo.

Si sumamos el pago inicial, la prima del seguro hipotecario y los pagos mensuales, el préstamo de junio de 2020 costó unos 32.678 dólares en su primer año, mientras que el de junio de 2021 costó unos 39.343 dólares. El coste total del primer año'subió casi 6.700 dólares, aunque el tipo de interés de la hipoteca bajó.

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