Holden Lewis 3 de junio de 2021
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Previsión de los tipos hipotecarios de junio
Preveo que los tipos hipotecarios subirán en junio, en menos de un cuarto de punto porcentual. El mes comenzó con la hipoteca de tipo fijo a 30 años en una media del 3.03%, por lo que mi previsión es que el 30 años acabe el mes en el 3.28% o menos.
La mayor parte de la subida se producirá en la última mitad del mes, tras la reunión del 15-16 de junio del comité de política monetaria de la Reserva Federal. Es probable que la Fed reconozca lo inevitable: que 2021 puede ser el año en que empiece a retirarse de sus políticas de dinero fácil.
Tratar de evitar una «rabieta del taper
La Fed ya ha estado recordando a todo el mundo que algún día empezará a endurecer su política, por lo que un cambio en la misma no debería suponer un shock para el sistema. Si los inversores en bonos reaccionan de forma exagerada, su arrebato se manifestará como una reticencia a comprar bonos hipotecarios. Al volver las narices a las cédulas hipotecarias, presionarían al alza los tipos hipotecarios.
El banco central se encontró en una encrucijada similar hace ocho años. En ese momento, la Fed había estado haciendo lo mismo que ahora: comprar bonos hipotecarios para mantener los tipos bajos y que el dinero de las hipotecas siguiera fluyendo. En una conferencia de prensa tras la reunión de política monetaria de junio de 2013, el entonces presidente de la Fed, Ben Bernanke, dijo "sería apropiado" para empezar a reducir sus compras mensuales de bonos hipotecarios a finales de ese año.
La reacción desordenada del mercado de bonos'se conoció como el "rabieta del taper." Los rendimientos de los bonos subieron bruscamente, seguidos de los tipos hipotecarios. La Fed quiere evitar que se repita. Si tiene éxito, los inversores en bonos se limitarán a poner mala cara.
Lo que ocurrió en mayo
A principios de mayo, predije que los tipos hipotecarios no cambiarían mucho durante el mes. Decía que el tipo de la hipoteca a 30 años subiría y bajaría un poco día a día, pero se mantendría entre el 2.875% y 3.25%.
Esa predicción fue mayormente correcta. El tipo de la hipoteca de tipo fijo a 30 años se situó de media en el 2.94% TAE en mayo, frente al 2.97% en abril. En varios días, el de 30 años se deslizó por debajo del 2.875%, lo que no había previsto.
Los prestatarios con menores ingresos reciben ayuda para la refinanciación
Los efectos económicos de la pandemia'han golpeado a los estadounidenses de forma desigual. Por un lado, está la gente que podía trabajar desde casa, estaba bien pagada y evitaba largas interrupciones de ingresos. Por otro lado, las personas peor pagadas tenían más probabilidades de tener trabajos que no podían hacer en casa, y perdían ingresos cuando los negocios cerraban debido al distanciamiento social.
Cuando los tipos hipotecarios bajaron durante gran parte de 2020, muchos propietarios prósperos refinanciaron sus hipotecas. Pudieron optar a nuevos préstamos porque conservaron sus empleos, lo que les permitió pagar sus facturas a tiempo y mantener un buen historial crediticio.
A los propietarios de bajos ingresos no les fue tan bien. Más de 2 millones no refinanciaron, a pesar de los bajos tipos, según Mark Calabria, director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda.
La agencia ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac que presentaran opciones de refinanciación para los propietarios de viviendas con menores ingresos. El programa de Fannie's, llamado RefiNow, está previsto que comience el 5 de junio. El programa de Freddie's, Refi Possible, se pondrá en marcha a partir de agosto. 30.
Estos programas pagarán hasta 500 dólares por una tasación y renunciarán a la tasa de refinanciación del mercado adverso que actúa como un impuesto de venta de medio punto sobre la refinanciación de una hipoteca.
Para ser elegible, los prestatarios deben ganar el 80% o menos de los ingresos medios de la zona, vivir en su propia casa unifamiliar, no haber dejado de pagar en los últimos seis meses, y reducir el tipo de interés en al menos medio punto porcentual. La hipoteca debe estar respaldada por Fannie o Freddie, y la puntuación de crédito del prestatario debe ser de 620 o superior. Se aplican otras restricciones de elegibilidad.
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