Podcast de Dinero Inteligente: La asequibilidad de la vivienda y las parejas de hecho que compran una casa

Bienvenido al podcast Smart Money de nuestra web, donde respondemos a tus preguntas sobre el dinero en el mundo real.

El episodio de esta semana comienza con un debate sobre un nuevo informe de compradores de vivienda por primera vez de nuestra periodista de datos del sitio web Liz Renter.

Luego pasamos a la pregunta de esta semana de Scott en Green Bay, Wisconsin. Nos escribió preguntando por la compra de una vivienda:

«Mi novia y yo estamos planeando comprar una casa. ¿Hay alguna ventaja financiera en tener la hipoteca a nombre de los dos o debería estar a nombre de uno solo?. Tengo una puntuación de crédito más alta, así que supongo que el pago de la casa debería estar a mi nombre. Gracias por su ayuda!»

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Nuestra opinión

El mercado es difícil para los compradores de vivienda por primera vez en este momento. El inventario es bajo, los precios son altos y no parece que el mercado vaya a mejorar pronto. Si estás decidido a comprar una casa ahora mismo, establece expectativas realistas, pero no renuncies a lo imprescindible. Aunque acabes en una guerra de ofertas, no te saltes una inspección de la vivienda sólo para entrar en una nueva casa.

Si estás pensando en comprar una casa con una pareja con la que no estás casado, empieza por entender cada una de tus circunstancias financieras y lo que pueden significar para tus opciones de compra de vivienda. Las puntuaciones de crédito por encima de 740 generalmente le permitirán obtener los tipos de interés más bajos en una hipoteca y las primas del seguro hipotecario privado. Además, busque los préstamos FHA y VA cuando busque y aproveche los programas para compradores de vivienda por primera vez.

Comprar una casa con una pareja con la que no estás casado es factible, pero cubre tus bases legales. Habla con un agente de títulos o un abogado inmobiliario sobre tus opciones. Puedes establecer una propiedad única, en la que una de las partes es dueña de la casa, un acuerdo de tenencia conjunta, que es una división de la propiedad al 50%, o una tenencia en común, en la que las partes tienen una propiedad desigual. Establecer un testamento para cada parte, para definir qué pasaría con las acciones de una casa si una de las partes muere, también es una buena idea.

Nuestros consejos

• Compare sus opciones de préstamo. Los préstamos FHA y VA (si es elegible) podrían ofrecer un trato equitativo si se prefiere a ambos prestatarios en la hipoteca.

• Saber cómo estructurar el papeleo. Es posible que la hipoteca esté a un solo nombre y la titularidad esté a dos nombres.

• Cubre tus bases, financiera y personalmente. Tenga una conversación profunda sobre cómo estructurar el título, y obtenga asesoramiento personalizado de un abogado de bienes raíces o tal vez de un agente de títulos.

Más información sobre la compra de viviendas en nuestra página web:

Proceso de compra de vivienda: 15 pasos para comprar una casa

Cómo competir con las ofertas en efectivo al comprar una casa

Navegando por un mercado inmobiliario caliente

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Transcripción del episodio

Sean Pyles: Bienvenido a nuestra página web Smart Money Podcast, donde respondemos a tus preguntas sobre finanzas personales y te ayudamos a sentirte un poco más inteligente sobre lo que haces con tu dinero. Soy Sean Pyles.

Sara Rathner: Y yo'soy Sara Rathner sustituyendo a Liz Weston, al menos para el comienzo del episodio. Para ponerse en contacto con los Nerds, llámenos o envíenos un mensaje de texto a la línea directa de Nerd al 901-730-6373. Esto'es 901-730-NERD. O envíenos un correo electrónico a [email protegido]. Pulsa ese botón de suscripción para recibir nuevos episodios en tus dispositivos cada lunes. Y si te gusta lo que escuchas, déjanos una reseña.

Sean: En este episodio, Liz y yo respondemos a la pregunta de un oyente sobre cómo conseguir una hipoteca con su pareja cuando no están casados. Pero antes, en nuestro segmento «Esta semana en tu dinero», Sara y yo hablamos con otra Liz, la periodista de datos de nuestro sitio web, Liz Renter, sobre su último estudio acerca de la situación de los compradores de vivienda por primera vez.

Sara: Diré que a veces nos referimos colectivamente a ustedes como las Lizzes.

Sean: Sí.

Sara: Estoy emocionada de hablar con el 50% de las Lizzes hoy.

Liz Renter: Bonito. I'm super excited to be here, guys.

Sean: Sí, siempre es genial tenerte en el programa, Liz. Para empezar, los precios de las casas están subiendo y estoy escuchando muchas historias sobre posibles compradores de casas que hacen ofertas sin ni siquiera recibir inspecciones de la casa que van a comprar. Y comenzando esta conversación, me siento un poco como un paciente nervioso esperando una mala noticia de mi médico. ¿Cuál es su pronóstico para los compradores de primera vivienda en este momento??

Liz R: Es un momento muy difícil para comprar para cualquier persona, pero es extremadamente difícil ser un comprador de vivienda por primera vez, porque los compradores por primera vez por lo general tienen presupuestos más pequeños, un historial de crédito más corto, por lo que tipo de tienen menos de una ventaja de entrar en el mercado. Estas tasas de interés que estamos viendo son muy, muy atractivas, pero encontrar una casa dentro de su presupuesto va a ser la parte difícil.

Sean: Podemos desglosar algunas razones, y sé que has analizado la asequibilidad de 50 áreas metropolitanas diferentes en todo el país. ¿Qué tendencias estás viendo??

Liz R: Creo que las grandes tendencias que realmente hemos estado viendo durante el último año de forma consistente cada vez que hago este análisis, es que los precios están subiendo y la oferta es baja y no mejora. Si sois como yo, acabo de comprar una casa en diciembre, pero me encanta mirar casas, así que a menudo entro en Zillow en mi descanso para comer o lo que sea. La falta de oferta ahora mismo es notable. Quiero decir, en mi análisis, he encontrado en Raleigh, Carolina del Norte, por ejemplo, los listados son alrededor de 75% año tras año. Así que la gente que entraba en sus aplicaciones de listados durante su descanso para comer el año pasado, veían unos 4.000 listados antes de poner sus filtros. Ahora ellos'están viendo alrededor de 1.000. Te das cuenta de esa disminución.

Sean: Y eso'es porque la gente está comprando más o tratando de hacerlo y la construcción simplemente no puede'seguir el ritmo.

Liz R: Sí, exactamente. La pandemia definitivamente tomó un problema y lo hizo peor.

Sean: Sí.

Liz R: Algunos de los problemas de demanda y oferta que estamos viendo ahora ya existían antes de la pandemia, pero algunos de ellos son definitivamente nuevos. Durante buena parte del año pasado, y probablemente todavía este año, la gente no quiere poner su casa en el mercado porque todavía no se siente completamente segura de que la gente entre y salga.

Sara: Usted pone su casa en el mercado y luego que comprar para mudarse a?

Liz R: Quiero decir, no hay oferta, así que ¿a dónde vas a ir?? Y creo que eso hace que mucha gente se quede.

Sean: Hace poco hablaba con alguien de que la idea de una casa inicial está muerta. Siento que los millennials van a comprar una casa y se van a quedar ahí hasta que se mueran, porque ¿qué otra cosa íbamos a hacer?? No podemos ir a ningún otro sitio. Además de la casa que tienes, pero conseguir algo más parece demasiado difícil.

Liz R: Bromeo diciendo que alquilé mi casa de inicio y luego compré mi primera casa a los 35 años y me aseguré de comprar una casa lo suficientemente grande como para poder crecer en ella si lo deseábamos. O si decidimos no crecer y decidimos reducir el tamaño, por lo menos tenemos esta bonita casa grande que podemos vender y nos dará la equidad para poner en algo más pequeño. Mucha gente está esperando más tiempo y no hay nada malo en alquilar. La gente piensa que es tirar el dinero, pero no lo es. Sigue siendo un techo sobre tu cabeza.

Sean: Estás pagando por la flexibilidad.

Liz R: Sí. Y tú'estás pagando para que otro haga el mantenimiento. Oh, tío, echo de menos eso.

Sean: Lo sé. En torno a esto, ¿cuál sería su orientación para los compradores de vivienda por primera vez que realmente estaban buscando para comprar en este momento?

Liz R: Yo diría que lo primero que deberían hacer es darse una charla dura y ser como, "¿Es esto realmente lo que queremos ahora??" Porque, como dije, comprar una casa no importa cuándo lo hagas es una experiencia estresante, pero comprar una casa ahora mismo va a ser duro. La gente está pensando en enviar a sus hijos a la escuela, volver a la oficina. Ya hay mucho que hacer. Y la pregunta no es sólo, "¿Quiero comprar una casa?? Es.., "¿Quiero pasar por el proceso de buscar y comprar una casa ahora mismo??" Porque va a añadir mucho estrés a tu vida. Ahora, si la respuesta a eso es, "Oh sí, yo'soy totalmente fácil de llevar. Tengo el dinero. I'm ready to do this. Sé lo que se puede esperar," entonces bien. Sólo tienes que estar preparado antes de empezar el proceso de que esto no va a ser fácil.

Y otra cosa que diría al principio es que establezcas expectativas totalmente realistas. Sepa que probablemente no va a conseguir la casa que marque todas sus casillas. No es el momento de ir a la caza de la casa de tus sueños o incluso de la casa de tus sueños para empezar. Porque si encuentras una casa que cumple con todos esos requisitos, lo más probable es que otros compradores también lo hagan.

Sean: Sí.

Liz R: Y entonces habrá toda una multitud de ustedes compitiendo por esto.

Sí. Quiero decir, usted & # 27; re ver casas van bajo contrato en cuestión de días de ser puesto en el mercado.

Sean: Es tan competitivo ahora mismo, pero creo que hay un equilibrio entre reducir o ajustar tus expectativas, pero sin sacrificar tus estándares por completo. Porque hay mucha gente ahora mismo, como he mencionado, que está comprando casas, haciendo ofertas en casas en las que ni siquiera han hecho la inspección, y por lo tanto podrían tener un problema con los cimientos y podrían estar metiéndose en un contrato en una casa que'es un gran pozo de dinero.

Liz R: Exactamente. Y entonces sí, definitivamente advertimos en nuestro sitio web, no renuncie a sus inspecciones. Haga sus inspecciones. Sí, podría significar la diferencia entre conseguir una casa y no conseguirla, pero ¿realmente quieres ganar esa batalla si cuando entras ahí, como dijiste, necesita trabajo de cimentación o el techo necesita ser reemplazado? Porque te encontrarás rápidamente en la cabeza.

Sara: Sin embargo, voy a preguntar, si usted está en un mercado competitivo y hay múltiples ofertas en una casa, si usted es el que insiste en una inspección, incluso si es sólo informativo, lo que significa que usted está asumiendo el costo de lo que se encuentra, es decir, usted va a perder a otros compradores que están caminando con todo el dinero en efectivo que están renunciando a las inspecciones. Quiero decir, ¿qué haces?? Si esa es la colina en la que estás dispuesto a morir, ¿qué va a pasar??"

Liz R: Lo que va a pasar, Sara, es que probablemente tengas razón, probablemente no consigas esa casa. Pero lo que recomendamos es que hagas que tu oferta hable por sí misma. No sólo dejas que la cantidad de dinero sea lo que atraiga al vendedor, sino las condiciones de la compra. Porque como he dicho, comprar una casa es estresante, vender una casa es estresante, así que ¿qué puedo hacer para este vendedor que'va a hacer esto lo más fácil posible? Y eso puede significar dejarles elegir la fecha de cierre, darles tiempo extra después del cierre para mudarse, ese tipo de cosas. Pero no dé esos pasos arriesgados. Tal vez si es una construcción nueva y la persona sólo ha vivido allí durante un par de meses, pero incluso entonces, me gustaría advertir en contra de ella.

Sean: Otra cosa que has señalado en tu informe es que hubo un ligero aumento del inventario del primer al segundo trimestre de este año, pero no fue suficiente. ¿Puedes hablar de eso??

Liz R: Vimos un pequeño aumento promedio en los listados de Q1 a Q2, pero we're hablando de 2% en promedio. Ese aumento trimestral es una gota en el cubo cuando sabemos que los listados siguen bajando un 50% o más año tras año. En el esquema de abrir tu aplicación de Zillow, como dije antes, no vas a notar ese aumento del 2%. Como dije, si vas a entrar en este mercado, tienes que ser flexible. Tienes que saber en qué cosas estás dispuesto a comprometerte y en cuáles no. Y eso incluye cuántos dormitorios quieres, cuántos garajes quieres. Porque, de nuevo, hay poca oferta y todo el mundo compite por las mismas casas.

Hablamos mucho de que los precios de las casas suben, pero algunas áreas metropolitanas bajan los precios. Pero, ¿eso cuenta toda la historia??

Liz R: Esa'es una gran pregunta. Así que vimos un par de metros donde los precios cayeron, y lo importante aquí es que hay mucha volatilidad en los precios de la vivienda cuando se mira a los cambios a corto plazo, por lo que mes a mes y trimestre a trimestre. En Los Ángeles, por ejemplo, hubo una disminución del 10% en los precios de lista del primer al segundo trimestre. Pero si das un paso atrás y tomas una lente más amplia hacia esos datos, encuentras que en realidad hubo un aumento del 19% del cuarto al primer trimestre. Así que esta caída del 10% en el segundo trimestre no es tan notable. Además, Los Ángeles ha sido el área metropolitana menos asequible en nuestro análisis cada vez que hemos ejecutado este análisis, y este último trimestre, las casas fueron listadas en 13 veces los ingresos del comprador de vivienda por primera vez en promedio.

Sean: Dios.

Liz R: Sí. Así que es importante cuando usted mira a estos números, usted da un paso atrás y tratar de obtener una imagen completa de lo que ha estado sucediendo en estas áreas.

Sara: Quiero decir, es difícil decirlo en un podcast, pero se me ha caído la mandíbula cuando has dicho eso. Yo estaba sentado allí con la boca abierta como, "13 veces! ¿Cómo puede alguien hacer esto??"

Liz R: Sí.

Sean: Para contextualizar, solemos recomendar a la gente que busque una vivienda de alrededor de tres veces su salario anual como indicador de asequibilidad.

Liz R: Ese'es un buen punto de partida. Obviamente, a medida que avanzas en el proceso de compra de una casa, afinas tu presupuesto. Pero cuando uno piensa por primera vez en comprar, nos atenemos a esa vieja regla general que dice "tres veces su salario anual es un buen lugar para empezar a buscar." Ahora, los que compran una casa por primera vez pueden tener que aumentar un poco más.

Sara: Van a tener que aumentarlo mucho si'están comprando en Los Ángeles.

Sean: Hay un equilibrio tan difícil entre querer entrar en el mercado ahora mismo cuando las cosas todavía están subiendo y esperar. En mi experiencia, compré una casa. Yo hice un depósito para una casa nueva hace un año, y se vendió por un precio que podía pagar, lo que me sorprendió. Y el mismo modelo de las casas vendidas en junio por 80.000 dólares más de lo que pagué, lo que significa que ni siquiera sería capaz de pagar mi propia casa si yo fuera a tratar de comprarlo hoy.

Sara: Yo no sería capaz de pagar mi propia casa. Compré mi casa en otoño de 2019. Fue un poco antes de la pandemia, sin saber aún lo que se avecinaba. Ahora no podría permitirme comprar en mi barrio.

Sean: Creo que habla de cómo there's definitivamente un elemento de suerte y el azar y las circunstancias que va en la compra de vivienda hoy en día. Tengo algunos amigos en Portland que están tratando de entrar en un plan de alquiler con opción a compra con su propietario porque'han estado alquilando esta casa durante varios años. El propietario quiere venderla y realmente sólo querrá venderla a mis amigos que la están alquilando. Eso es muy difícil de conseguir, pero'es como posiblemente podrían comprar una casa.

Liz R: Sí, eso es increíblemente afortunado. Otra forma de aumentar la probabilidad de que acabes en una casa a un precio razonable y que cumpla tus requisitos es ampliar la circunferencia de tu búsqueda. Así que, para mí, he comprado en Kansas cuando yo estaba viviendo en Carolina del Norte. Eso no es posible para todo el mundo, no todo el mundo puede ser como, "Oh, yo'simplemente voy a dejar el estado." Puede que veamos a más gente que antes capaz de hacer eso porque más gente está trabajando a distancia indefinidamente. Puede que ya no tengan que preocuparse por un viaje al trabajo. Pero para la gente que está atada a un viaje de ida y vuelta, el cambio de ubicación se convierte en una conversación sobre qué es más valioso para mí, ser propietario de una casa o permanecer en este trabajo para siempre?

Podría prever algunas situaciones en las que: «¿Sabes qué? Un objetivo mío de toda la vida es tener una casa». Me gusta mucho mi trabajo, pero no planeo retirarme de este trabajo. Tal vez tenga que considerar no sólo la reubicación, sino también la búsqueda de otro trabajo.» Así que no creo que ese proceso de pensamiento hubiera sido tan común hace tres o cuatro años. Hay que pensar en algunas compensaciones difíciles.

Sara: Definitivamente, cualquier persona con hijos en edad escolar, se pregunta, ¿quiero cambiar de distrito escolar? ¿Quiero mover a mis hijos??

Liz R.: Correcto.

Sara: Cuándo es un buen momento para cambiar a mis hijos de colegio? Esta puede ser una decisión realmente difícil para las familias que quieren consistencia, especialmente después de un momento tan duro con la escolarización virtual este último año.

Liz R: Claro, y creo, Sara, que eso habla de por qué muchos propietarios actuales no están vendiendo, es porque tienen hijos, porque todo este año ha sido tan estresante ya, como, "¿Por qué querríamos añadir eso a la mezcla?? Esperemos a que las cosas se calmen," y todos estamos conteniendo la respiración para que las cosas se calmen.

Sean: Si.

Sara: Si vives cerca de una familia o de unos amigos que te ayudan con el cuidado de los niños, es muy difícil dejar ese pueblo y mudarse a una ciudad donde no tienes la comunidad que necesitas para hacer todo. La abuela puede venir a la calle y ver a su hijo en la escuela virtual porque ha habido una exposición al COVID en su aula mientras usted trabaja. Quiero decir, los padres están tomando decisiones realmente difíciles este año, y lo siento por cualquiera que'esté en medio de la toma de este tipo de decisión.

Sean: Así que, como acabamos de exponer, es un panorama bastante sombrío para los compradores de vivienda nuevos y experimentados en este momento. Las cosas pintan mejor para el año 2022?

Liz R: Esa es la pregunta del millón, Sean. Tal vez un poco. Depende mucho de lo que ocurra con la pandemia y de lo que ocurra con la economía en general. Lo que sí puedo decir es que los precios no pueden seguir subiendo para siempre. Aunque es muy poco probable que veamos una caída en la que tanto los precios como el valor de las viviendas se hundan, lo que es más probable es que estos precios se nivelen y dejen de crecer a un ritmo tan rápido, o que disminuyan un par de puntos porcentuales en algunos mercados. No creo que vayamos a ver ningún cambio drástico en el próximo año, pero puede que veamos que las cosas se ralentizan y posiblemente empiecen a ir en la otra dirección. La otra cosa es que el control de la pandemia también ayudará a que la gente se sienta más cómoda poniendo sus propias casas en el mercado. Será un largo camino en la limpieza de los problemas de suministro que plagan la construcción de viviendas nuevas. Así que todas estas cosas ayudarán a impulsar la oferta y proporcionar un poco de alivio.

Sean: Pero la gran incógnita es cuándo ocurrirá eso.

Liz R: Exactamente.

Sean: Bueno, Liz, muchas gracias por hablar con nosotros.

Liz R: Sí, absolutamente. Gracias por tenerme aquí de nuevo.

Sean: Ahora vamos a la conversación con la otra Liz sobre conseguir una hipoteca con tu pareja cuando no estás casado.

Liz Weston: La pregunta sobre el dinero de este episodio viene de Scott en Green Bay, Wisconsin. Esta es su pregunta. "Mi novia y yo estamos planeando comprar una casa. ¿Hay alguna ventaja financiera en tener la hipoteca a nombre de los dos o debería estar a un solo nombre?? Tengo una puntuación de crédito más alta por lo que'asumo que el pago de la casa debe estar a mi nombre. Gracias por su ayuda."

Sean: Este es en realidad un dilema que mi pareja y yo experimentamos y hablamos mucho cuando compró su casa hace unos dos años y medio. Así que estoy interesado en responder a esto con la ayuda de la hipoteca Nerd Holden Lewis.

Liz W: Hey, Holden. Bienvenido de nuevo al podcast.

Holden Lewis: Hola chicos, es un placer.

Sean: Es genial tenerte de vuelta como siempre. En la pregunta de Scott hay varias cosas. Se trata de cómo estructurar una hipoteca con una pareja cuando no estás casado y también de cómo el crédito afecta al proceso hipotecario. Así que, ¿cuáles son sus pensamientos??

Holden: Definitivamente, veo esto como una pregunta de dos partes. En el primer plano hay una pregunta de la hipoteca y luego al acecho en el fondo es una pregunta de propiedad. Así que vamos a abordar la hipoteca primero. Como Scott probablemente entiende, está implícito en su pregunta, una puntuación de crédito más baja conlleva un tipo de interés más alto, y también acabas pagando primas de seguro hipotecario privadas más altas. Y yo'estoy poniendo en negrita la palabra "privado" cuando digo eso, y yo'explicaré por qué más tarde. Así que usted paga más con una puntuación de crédito más baja. Y cuando hay dos personas que obtienen una hipoteca juntos, se suscribe sobre la base de la puntuación de crédito más bajo.

Sean: Mm-hmm (afirmativo).

Holden: Mira, si usted tiene una puntuación de crédito de 740 o superior, usted & # 27;re va a obtener la mejor tasa de interés. Luego hay niveles por debajo de eso, como 700 a 739 y 640 a 699, donde usted'está pagando tasas de interés cada vez más altas para la hipoteca.

Liz W: Holden, ¿todavía lo hacen cuando sacan tus puntuaciones de crédito de las tres agencias y luego usan la del medio??

Holden: Si, eso'es exactamente lo que hacen. Así que toman la puntuación de crédito media más baja y suscriben el préstamo y la prima de seguro hipotecario privado basado en eso.

Sean: OK. Este es otro ejemplo de lo costoso que puede ser tener una baja puntuación de crédito, a la derecha?

Holden: Bueno, sí y no, porque let's hablar de la FHA. Cuando obtiene un préstamo de la FHA, está obteniendo una hipoteca asegurada por la Administración Federal de la Vivienda, y las primas del seguro hipotecario de los préstamos de la FHA no varían en función de la puntuación de crédito. Así que déjame repetir que. Si usted tiene una baja puntuación de crédito, usted paga la misma prima en un préstamo de la FHA como si tuviera una mayor puntuación de crédito. Así que lo que significa es, si los dos consiguen un préstamo y es un préstamo de la FHA, su prima no será mayor simplemente porque Scott's novia tiene una puntuación de crédito más baja.

Sean: OK. Así que eso'es para su seguro hipotecario, pero su tasa de interés podría ser más alta debido a esa puntuación de crédito más baja, correcto?

Holden: Au contraire. Ese'es otro beneficio de la FHA. Es posible que pague una tasa de interés ligeramente más alta en un préstamo de la FHA debido a esa puntuación más baja, pero en realidad, usted don't obtener dinged muy duro en los préstamos de la FHA en la tasa de interés. Esencialmente, usted & # 27; re conseguir más o menos la misma tasa de interés en un préstamo de la FHA, independientemente de la puntuación de crédito. Como he dicho, realmente gran acuerdo. Y permítanme traer en el VA también. Así que cuando obtienes un préstamo garantizado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos, técnicamente no es un seguro hipotecario, pero actúa como un seguro hipotecario. Y, de nuevo, la cuota de garantía de la VA no varía en función del seguro hipotecario. Un préstamo de la VA es un buen negocio porque puedes conseguirlo sin tener que pagar nada, la cuota que pagas no varía en función de la puntuación de crédito y, por supuesto, tienes que ser elegible para un préstamo para veteranos.

Sean: Correcto.

Holden: Así que uno de ellos, Scott o su novia, tendría que ser un veterano o el servicio activo para ser elegible para un préstamo VA. Pero si uno de ellos es, que's un muy buen negocio. La única advertencia es esta, si uno de ellos es elegible para un préstamo VA y el otro no lo es'para que consigan el préstamo juntos tendrían que casarse. De lo contrario, sólo tendría que ser en el nombre de la persona que'es elegible para el préstamo VA.

Sean: OK. Así que esto parece una buena noticia para Scott y su novia. ¿Cómo pueden asegurarse de que el préstamo que están solicitando es un préstamo FHA o VA??

Holden: Es realmente simple. Sólo tienes que decirle al agente de préstamos que eso's lo que quieres, FHA o VA. Y hay'un montón de especialistas en VA por ahí. Una cosa que sugeriría es buscar eso. Tenemos revisiones y rondas de los prestamistas de hipotecas VA y FHA en el sitio web de nuestro sitio web.

Liz W: Hay desventajas en estos préstamos, ¿verdad??

Holden: Si tienes una puntuación de crédito de 740 o más y obtienes un préstamo convencional y tienes que conseguir un seguro hipotecario, eso'va a ser un trato bastante bueno. El seguro hipotecario privado, si usted tiene una puntuación de crédito de 720 o 740 o superior, it's va a ser menor que con FHA.

Sean: Mm-hmm (afirmativo).

Holden: Pero si su puntuación de crédito está por debajo de 720, usted & # 27;re realmente conseguir un mejor trato en el seguro hipotecario si usted consigue un préstamo FHA.

Liz W: Supongo que lo que quise decir es que no puedes deshacerte del seguro hipotecario en una FHA?

Holden: Con una hipoteca FHA, no puedes'deshacerte de los pagos del seguro hipotecario que pagas cada mes a menos que refinancies en un préstamo convencional. Cuando se contrata un seguro hipotecario privado, se pueden cancelar esas primas mensuales después de tener un 20% de capital en la vivienda.

Liz W: Sí, estaba pensando en eso porque aquí en California, donde estamos acostumbrados a que los precios se disparen, la gente consigue la equidad con bastante rapidez, y luego se ponen en contacto con su prestamista pensando que pueden deshacerse de su seguro de hipoteca y descubrir, "No, tienes un préstamo FHA. Eso'está incluido."

Holden: Sí, eso'es muy cierto. Y una pequeña nota al margen sobre eso es que los prestamistas sí quieren "temporada" tu préstamo durante un par de años antes de poder deshacerte del seguro hipotecario privado. Digamos que tu patrimonio aumenta muy, muy rápido y de repente tienes más del 20% de patrimonio en la casa, pero has tenido el préstamo durante, digamos, un año, tu prestamista va a decir, "Buen intento, pero no puedes'cancelarlo hasta que hayas tenido este seguro hipotecario privado durante dos años."

Liz W: Interesante.

Sean: Interesante. Pensé que era una situación de o bien, donde se llega a alrededor del 20% de la equidad o estás en esa marca de dos años más o menos, pero eso'no es el caso.

Holden: Sí. Por desgracia, es un "y" situación.

Sean: OK. Es bueno saberlo. De acuerdo. Bueno, una cosa que me pregunto es si realmente habría algunas ventajas para la novia de Scott para no saltar en esta hipoteca. ¿Qué le parece??

Holden: I'm interesado en lo que Liz tiene que decir. Hay'una cosa que se me ocurre es que ella tendrá más capacidad de préstamo en el futuro. Si ella doesn't tiene la hipoteca en su nombre, entonces ella básicamente tiene más espacio para pedir prestado, como para obtener un préstamo de coche en el futuro o incluso otra hipoteca o tarjetas de crédito o préstamos estudiantiles.

Sean: Mm-hmm (afirmativo).

Liz W: Sí. Ese es un buen punto. La otra cosa que estaba pensando es, que pueden necesitar sus ingresos para calificar para este préstamo. Así que puede que no tengan otra opción. Si necesitan ambos ingresos para demostrar que tienen capacidad para pagar el préstamo, podrían terminar teniendo que conseguir una hipoteca juntos.

Sean: Sí, eso'es un buen punto. Pero al mismo tiempo, creo que es un área en la que deberían ser un poco cautelosos. Recuerdo que cuando mi pareja estaba buscando hipotecas para la casa que tenemos aquí en Portland, y obtuvimos una cierta cantidad que podía conseguir sólo con sus ingresos, y luego añadieron los míos y de repente nos ofrecieron un préstamo que era mucho más de lo que podíamos permitirnos sin ser pobres. Así que no se deje engañar sólo porque podría permitirse una casa más grande con ambos ingresos.

Liz W: Podrías haber comprado la Mansión Pittock, básicamente?

Sean: Más o menos, sí. Y dijo, "Pasaremos un par de años. Vamos a ver cómo va esto."

Liz W: Muy inteligente.

Holden: Cuando mi esposa y yo compramos nuestra primera casa, lo hicimos a propósito. Sólo nos basamos en mis ingresos, en parte porque teníamos un niño pequeño y queríamos darle un margen de maniobra. Pero también, simplemente no queríamos que a los agentes inmobiliarios se les pusieran los ojos brillantes y empezaran a mostrarnos casas que tendríamos que estirar para comprar. Nos imaginamos, "Esto será realmente una disciplina para los agentes inmobiliarios para mostrarnos las casas."

Liz W: Eso'es genial. Nunca pensé en ello de esa manera.

Sean: Bueno, esta es también una excelente oportunidad para poner una calculadora que tenemos que puede mostrarte cuánta casa te puedes permitir. Y creo que eso'es una buena herramienta para usar antes de empezar realmente el proceso de compra de la hipoteca para que tengas una comprensión realista dentro de tu presupuesto de lo que puedes pagar realmente. Pero al mismo tiempo, una cosa en la que pienso que'es una compensación para la novia de Scott'que probablemente esté buscando mejorar su crédito es que, si'no está en esta hipoteca, no se beneficiará realmente del reembolso constante de esa hipoteca, ¿verdad??

Holden: That's right. Pagar esa hipoteca puntualmente todos los meses durante un par de años, en igualdad de condiciones, hará maravillas con la puntuación de crédito. Así que si ella está en esa hipoteca y pagan a tiempo durante un par de años, que realmente, realmente debe aumentar su puntuación de crédito si ella's pagar las otras cuentas a tiempo también. Quiero decir, es una gran herramienta de reparación de crédito para tener una hipoteca que usted paga a tiempo.

Liz W: Sólo quiero dejar caer que no sabemos que ella tiene mal crédito. Acaba de decir que tiene una puntuación de crédito más alta. Así que él podría ser 780 y ella podría ser 775.

Sean: Correcto.

Liz W: Hablando como alguien que'ha estado en un matrimonio de larga duración, esos pocos puntos pueden hacer mucha diferencia. Aunque sólo para nosotros, no para un prestamista.

Sean: Sí. Y puede valer mucho la pena hablar de esto con un prestamista potencial y hacer que hagan los números de diferentes maneras para ver cuáles son todas tus opciones. No es que sólo puedan hacerlo una vez. Pueden ver cómo sería su préstamo si están juntos o si'están separados. De esta forma, puedes comparar realmente y conseguir la mejor oferta para lo que quieres de tu préstamo, de tu presupuesto y de tus otros objetivos financieros.

Holden: Me alegro de que menciones eso, Sean, porque creo que muchas de las preguntas que recibimos sobre finanzas personales son de personas que piensan que tienen una situación realmente inusual o única. Y esta situación no es ni mucho menos inusual. Los agentes de crédito reciben una pregunta como esta todo el tiempo. Hay muchos prestatarios mixtos, y lo que quiero decir es que una persona con una puntuación de crédito de, digamos, 750, y otra con una puntuación de crédito de 710. Los agentes de crédito están acostumbrados a responder a estas preguntas y usted debe ser capaz de obtener una respuesta directa con un buen agente de crédito.

Sean: Sí. Y la cosa es que este es su trabajo para responder a sus preguntas. Una hipoteca es probablemente el mayor préstamo que estas personas tomarán en su vida. Y debido a eso, creo que vale la pena hacer tantas preguntas como sea posible. Eso fue lo que hice cuando obtuve mi hipoteca, y probablemente fui un poco molesto para mis prestamistas hipotecarios. Pero, oye, me ayudó a ahorrar algo de dinero a largo plazo, me ayudó a entender realmente en lo que me estaba metiendo, y a asegurarme de que tenía confianza en mis decisiones.

Liz W: Bien por ti, Sean. OK, Holden, hemos estado hablando de cómo hacer la hipoteca, pero dijiste que había otra cuestión subyacente a esa. ¿Puede hablar de la propiedad??

Holden: Claro. Oh chico, la propiedad. Independientemente de quién sea en el préstamo, puedes tener a diferentes personas como propietarios. Lo que quiero decir es que Scott podría ser la única persona que figura en la hipoteca, pero Scott y su novia podrían ser copropietarios de la casa. Y hay varias formas de hacerlo. Bueno, en primer lugar, hay una propiedad única donde Scott es dueño de la casa por sí mismo. Y luego hay algo llamado tenencia conjunta donde es una división 50/50, y luego si uno de ellos muere, entonces el otro tiene automáticamente el 100% de la propiedad. Y luego hay algo llamado inquilinos en común. Eso's inquilinos como un plural de inquilinos de apartamentos, inquilinos en común, y que permite la propiedad desigual. Podrías dividirlo 60/40, 70/30. Podríais incluso dividiros al 50%. Con ese estilo de propiedad, hay que describir en un testamento lo que pasa con la parte de esa persona'si uno de los propietarios muere. Quiero decir, bueno, digamos que es prudente tener eso descrito en un testamento.

Y para decidir, creo que realmente hay que tener una conversación profunda y tranquila y se habla de, "¿Qué pasa si nos separamos?? ¿Qué pasa si uno de nosotros muere o se incapacita??" Podríais hablar de los hijos, de qué pasa si tenéis hijos y qué vais a querer hacer entonces? Tomar esa decisión con la consulta de preferencia con, digamos, un abogado de bienes raíces o abogado de la sucesión o incluso un agente de título.

Sean: Creo que eso'es un gran punto, porque, de nuevo, esta es una decisión financiera tan grande. Es un préstamo muy grande. Quieres asegurarte de que tienes todas las bases cubiertas, independientemente de lo que quieras con tu pareja y de lo que pueda pasar en la vida, porque no sabes realmente.

Liz W: Yo tuve mi primera casa como inquilinos en común porque fuimos dos amigos y yo los que compramos la casa juntos. Y la razón principal por la que lo hicimos fue porque cada persona podía dejar su parte a otra persona. Pero como Holden mencionó, hay muchas permutaciones en esto, y una que se me ocurre es que, si Scott es la única persona en la hipoteca y en la escritura y la novia está contribuyendo a la hipoteca o ayudando a pagar las reparaciones o ayudando a pagar el mantenimiento, ella realmente necesita tener algún tipo de propiedad en esa casa. No debería ser sólo el dinero de ella el que se usara para construir el patrimonio de él. ¿Tiene sentido??

Sean: Sí. Y eso es en realidad lo que Garrett y yo hicimos, aunque técnicamente es lo que quizás deberíamos haber hecho. Pero ahora cada uno tiene sus propias propiedades y tenemos un fideicomiso en vida para cada uno de nuestros bienes. Y así sabemos que si uno de nosotros muere o queda incapacitado, el otro se hace cargo y nuestras propiedades están ordenadas.

Liz W: Muy bien. Es bueno escuchar eso.

Sean: Creo que también vale la pena señalar que hay una gran cantidad de detalles muy técnicos de esto y puede variar por estado lo que las leyes afectarán a quién obtiene qué propiedad si algo sucede. Así que, de nuevo, como nos gusta decir aquí, vale la pena consultar con un profesional, que sería un abogado de bienes raíces, para ayudarle a averiguar lo que sería mejor para usted y su pareja en esta situación.

Holden: Una cosa que advertiría es dejar a los padres fuera de esto, si es posible. Hablé con un agente de préstamos y me dijo que cuando los padres están involucrados en estas discusiones las cosas tienden a ser muy dramáticas rápidamente. En realidad no es asunto de los padres. Si puedes mantener a los padres al margen del dinero, por ejemplo, no pedirles prestado ni aceptar regalos para hacer el pago inicial, eso es lo ideal. Y no involucrarlos en las discusiones de la propiedad, porque ellos'no son los copropietarios, así que dejarlos fuera de ella. Sólo tienes que dejarlos. Dejad esa discusión para vosotros dos y vuestros asesores.

Liz W: Eso'es un buen punto, Holden. ¿Has oído hablar de muchos dramas cuando los padres se involucran??

Holden: He oído que se producen dramas, sobre todo cuando la pareja no está casada y los padres desaprueban a la pareja de su hijo. Esta es una forma de empezar a blandir ese garrote de, "Bueno, creo que ustedes no deberían estar juntos y por lo tanto definitivamente no deberían comprar una propiedad juntos." Y sabes que? Tú lo sabes mejor que tus padres.

Liz W: Esperamos. Bueno, gracias, Holden. Como siempre, nos has dado una tonelada de información.

Holden: De nada y nos vemos.

Sean: De acuerdo, bien, con eso, creo que podemos pasar a nuestros consejos para llevarnos y yo'nos pondré en marcha aquí. En primer lugar, compara tus opciones de préstamo. Los préstamos FHA y VA, si usted'es elegible, podría ofrecer un acuerdo equitativo si usted prefiere ambos prestatarios en la hipoteca.

Liz W: Lo siguiente es saber cómo estructurar el papeleo. Es posible que la hipoteca esté a un solo nombre y el título esté a dos nombres.

Sean: Y por último, cubre tus bases financieramente y luego personalmente. Tener una conversación profunda con tu pareja sobre cómo estructurar el título y obtener asesoramiento personalizado de un abogado de bienes raíces o tal vez un agente de títulos.

Liz W: Y eso'es todo lo que tenemos para este episodio. ¿Tienes alguna duda sobre el dinero?? Acude a los Nerds y llámanos o envíanos un mensaje de texto con tus preguntas al 901-730-6373. Eso'es 901-730-NERD. También puedes enviarnos un correo electrónico a [email protegido]. Además, visita nuestro sitio web.com/podcast para más información sobre este episodio, y recuerda suscribirte, calificar y reseñar donde sea que estés recibiendo este podcast.

Sean: Y aquí está nuestro breve descargo de responsabilidad cuidadosamente elaborado por el equipo legal de nuestro sitio web. Sus preguntas son respondidas por escritores financieros con conocimientos y talento, pero no somos asesores financieros o de inversión. Esta información Nerdy se proporciona con fines educativos y de entretenimiento en general y puede no aplicarse a su circunstancia específica.

Liz W: Y dicho esto, hasta la próxima vez, pasemos a los Nerds.