Qué es una hipoteca?

Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo utilizado para comprar una casa. El préstamo se devuelve, con intereses, a lo largo de un número determinado de años. La propiedad sirve de garantía, lo que significa que si no paga, el prestamista puede quedarse con la casa. Aunque se es propietario mientras se paga la hipoteca, sólo se es dueño de la casa una vez que se ha pagado la hipoteca "libre de cargas."

"Hipoteca" también puede referirse al documento legal que establece las condiciones del préstamo y que permite al prestamista embargar la vivienda si no se devuelve el préstamo según lo acordado. En algunos estados, este documento se llama escritura de fideicomiso.

» MÁS: Cómo comprar una casa

Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca te permite comprar una casa sin pagar en efectivo. Las hipotecas suelen requerir el pago inmediato de una parte del dinero (el pago inicial) y la devolución del resto a lo largo del tiempo. Cada mes, se devuelve una parte del préstamo, junto con los intereses. La imposibilidad de pagar la hipoteca puede llevar a la ejecución hipotecaria. Las hipotecas también duran mucho más que otros tipos de préstamos; las hipotecas a 30 años son las más comunes.

Puedes obtener una hipoteca de un prestamista hipotecario, que incluye bancos, cooperativas de crédito y prestamistas no bancarios como Rocket Mortgage o Guaranteed Rate, que no son bancos pero prestan dinero. Para decidir si le conceden una hipoteca, el prestamista revisa todos los aspectos de sus finanzas, incluida su puntuación de crédito, sus deudas y su empleo. Los prestamistas utilizan esta información para decidir si le prestarán dinero, cuánto están dispuestos a prestar y cuáles serán las condiciones. Los requisitos de cada prestamista pueden variar en función del tipo de préstamo hipotecario que desee y de otros factores.

Si vas a comprar una casa con otra persona, seréis coprestatarios y el prestamista revisará las finanzas de ambos. Un segundo prestatario podría ayudarte a conseguir una hipoteca aumentando tus ingresos totales o aumentando tu puntuación de crédito combinada.

» MÁS: Cómo conseguir una hipoteca

Qué incluye el pago de una hipoteca

Pagarás la hipoteca mensualmente durante un número determinado de años. Cada mes, usted'pagará parte de la cantidad adeudada, así como los intereses y potencialmente otros costes. Esto es lo que incluye el pago de una hipoteca.

Principal

"Principal de la hipoteca" significa dos cosas. Puede referirse a la cantidad original que pidió prestada. También puede referirse a la cantidad que aún debe después de haber realizado los pagos.

Por ejemplo, si compras una casa de 200.000 $ y haces un pago inicial de 20.000 $, habrás pedido un préstamo de 180.000 $. Cada mes, una parte del pago de la hipoteca se aplica al capital, lo que reduce la cantidad total adeudada a lo largo del tiempo.

Interés

El tipo de interés de la hipoteca determina la cantidad que pagarás al prestamista a cambio del préstamo.

Una parte de cada pago mensual se destina a los intereses. En los primeros años del préstamo, la mayor parte de cada pago cubre los intereses y apenas se destina al principal; en los últimos años, la mayor parte del pago reduce el principal. Este proceso se llama amortización.

Impuestos sobre la propiedad

El prestamista puede cobrar una parte de la factura del impuesto sobre la propiedad junto con el pago de la hipoteca y mantener el dinero en una cuenta de depósito en garantía hasta que venza la factura, pagándola en su nombre en ese momento.

Seguro de hogar

Los prestamistas suelen exigir un seguro de hogar que cubra los daños causados por incendios, tormentas, accidentes y otras catástrofes. Pueden cobrar una parte de la prima como parte del pago de la hipoteca y luego pagar la factura del seguro con cargo a su cuenta de depósito en garantía cuando venza.

Seguro hipotecario

Si el pago inicial es inferior al 20%, los prestamistas suelen exigirle que pague un seguro hipotecario. Las primas del seguro hipotecario pueden facturarse en el extracto mensual de su hipoteca.

El seguro hipotecario protege al prestamista contra el riesgo de que incumplas el préstamo. Hay dos tipos: el seguro hipotecario privado, o PMI, para los préstamos convencionales, y el seguro hipotecario de la FHA, que es necesario para los préstamos hipotecarios asegurados por la Administración Federal de la Vivienda. El seguro hipotecario privado puede cancelarse una vez que se tiene suficiente capital en la vivienda, pero el seguro hipotecario de la FHA puede durar toda la vida del préstamo.

» MÁS: Calcule los pagos de su hipoteca, incluyendo el PMI y los impuestos

Tipos de hipotecas

Hay dos tipos de hipotecas.

• Hipoteca de tipo fijo. El tipo de interés es el mismo a lo largo del tiempo. La gran mayoría de los préstamos hipotecarios son de tipo fijo.

• Hipoteca de tipo variable, o ARM. El tipo de interés puede cambiar en los intervalos especificados en la documentación del préstamo. Su pago mensual puede aumentar o disminuir según cambie el tipo de interés.

» MÁS: Comparación de hipotecas a tipo fijo y ARM

Hay varios tipos de préstamos, que pueden ser de tipo fijo o ajustable. También podrá elegir el plazo del préstamo, es decir, cuánto tiempo tendrá que pagar la hipoteca. Una vez más, el plazo más común es el de 30 años, pero probablemente también encontrará opciones de hipotecas a 20 y 15 años.

• Los préstamos convencionales cumplen las normas de suscripción de hipotecas y se ajustan a los límites de los importes de los préstamos establecidos por la U.S. gobierno. Estas hipotecas suelen requerir una puntuación de crédito de 620 o superior y un pago inicial de al menos el 3%.

• Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda. Los prestatarios con puntuaciones de crédito tan bajas como 580 pueden optar a una hipoteca asegurada por la FHA con un pago inicial de al menos el 3.5%.

• Los préstamos VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos y no requieren un pago inicial. Los préstamos para veteranos están disponibles para los veteranos cualificados.S. veteranos, personal militar en activo y algunos cónyuges supervivientes.

• Los préstamos del USDA no requieren un pago inicial y están disponibles para los compradores de vivienda que cumplan los requisitos de ingresos en zonas rurales y suburbanas designadas. Están garantizados por la U.S. Departamento de Agricultura.

• Los préstamos «jumbo» son hipotecas que superan los límites del gobierno en cuanto a los importes de los préstamos. Los límites varían según el condado, y son más altos donde la vivienda es más cara.

» MÁS: Resumen de tipos y programas de hipotecas

Terminología hipotecaria que debe conocer

Hay mucho vocabulario que aprender cuando se busca un préstamo hipotecario. Para complicar aún más las cosas, en muchos casos se trata de usos especializados de palabras cotidianas. Estos son algunos de los términos con los que puede encontrarse.

TAE. La TAE es la abreviatura de la tasa de porcentaje anual. Esta cifra representa el coste total del préstamo para comprar una vivienda, ya que combina el tipo de interés con las comisiones, los puntos y otros gastos del prestamista. El análisis de la TAE que ofrecen los distintos prestamistas es otra forma de comparar costes.

Tasación. Una vez solicitada la hipoteca, el prestamista encarga a un tasador que compare los datos de la vivienda que desea comprar con otras similares que se hayan vendido recientemente en su zona. Esto indica al prestamista el valor de la propiedad, lo cual es importante porque no le dejará pedir prestado más de lo que vale la casa.

Cierre. El cierre tiene dos significados diferentes pero relacionados cuando se trata de comprar una casa. Puede referirse al tiempo que transcurre entre la solicitud de una hipoteca y la firma del papeleo y la recepción de las llaves, o puede referirse a ese último día en que el préstamo "cierra."

Estimación de préstamo. La Estimación de Préstamo es un documento que usted'obtendrá cuando sea preaprobado para una hipoteca. Muestra todos los costes relacionados con la obtención de un préstamo hipotecario, incluidos los tipos y las comisiones. La estimación del préstamo también muestra los costes fijos y los que se pueden comparar. Todos los prestamistas tienen que utilizar el mismo formato, lo que facilita la comparación de los presupuestos de los préstamos.

Agente hipotecario. Un agente hipotecario es un agente independiente que puede ayudarte con el proceso de préstamo hipotecario. En función de sus necesidades, le presentarán opciones de préstamo y le ayudarán a trabajar con el prestamista que elija. No tiene que trabajar con un agente hipotecario. Con la cantidad de información disponible en Internet, es más fácil investigar y comparar préstamos que antes.

Originador de hipotecas. Un originador de hipotecas es el prestamista que concede inicialmente el préstamo hipotecario. Trabajará con el originador de la hipoteca desde la solicitud inicial hasta el día del cierre.

Administrador de la hipoteca. Un administrador de hipotecas es la empresa que se encarga de su hipoteca una vez que usted es propietario de la vivienda. Usted envía al administrador su pago mensual, éste gestiona su cuenta de depósito en garantía y usted'le llama si tiene alguna duda sobre su préstamo hipotecario. En algunos casos, el originador de la hipoteca también se encargará del servicio, pero la mayoría de las veces los originadores revenden las hipotecas a los administradores.

Segunda hipoteca. Una segunda hipoteca es otro préstamo sobre una vivienda que ya tiene una primera, o principal, hipoteca. También se llama "Embargo menor," Las segundas hipotecas son una forma de acceder al capital de su vivienda como fondos gastables sin necesidad de venderla o refinanciarla. Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria son dos tipos de segundas hipotecas.

Puntos. A veces denominados puntos hipotecarios o puntos de descuento, los puntos son tasas opcionales que se pueden pagar al comprar una vivienda para reducir el tipo de interés. Un punto suele costar el 1% del importe total del préstamo, y por cada punto que se adquiere, el prestamista reduce el tipo de interés en un 0.25 puntos porcentuales. Cuando compare los tipos de interés, compruebe si se incluyen los puntos: a veces los prestamistas añaden puntos a sus cálculos de tipos de muestra para que sus tipos de interés parezcan más bajos.

Preaprobación. Una preaprobación hipotecaria es una carta de un prestamista en la que se indica el importe que podría estar dispuesto a prestarle para comprar una vivienda. Una preaprobación no significa que vaya a obtener definitivamente el préstamo, pero como se basa en que el prestamista verifique parte de su información financiera -incluida la comprobación del crédito-, la preaprobación muestra a los agentes inmobiliarios y a los vendedores de viviendas que usted es un comprador legítimo.

Precalificación. Una precalificación hipotecaria es una forma más informal de estimar cuánto podría pedir prestado para comprar una casa. Si proporciona a un prestamista información básica, como sus ingresos y su puntuación de crédito, éste le dirá qué tipo de préstamos puede obtener. Dado que el prestamista no verifica de forma independiente la información financiera, la precalificación no tiene tanto peso como la preaprobación.

Título. El título representa el historial de propiedad de la vivienda. Si una casa tiene un "título de propiedad claro," significa que el propietario actual tiene derecho a vender la propiedad y nadie más puede reclamarla. Los problemas de título pueden surgir si hay juicios contra el propietario (por ejemplo, impuestos no pagados). La comprobación del título forma parte del proceso de cierre.

Suscripción. La suscripción es el proceso que utilizan los prestamistas para asegurarse de que los prestatarios están cualificados. Se produce después de solicitar una hipoteca y puede durar semanas. Durante este tiempo, un asegurador estudiará detenidamente sus finanzas, además de examinar la tasación de la casa y el estudio del título de propiedad, para tomar una decisión final sobre la concesión de una hipoteca. Una vez que el asegurador dé el visto bueno, usted recibirá la Divulgación de Cierre (una versión final de la Estimación de Préstamo) y podrá programar el cierre.

Preguntas frecuentes¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo hipotecario??

Sí, una hipoteca y un préstamo hipotecario son lo mismo. Verá ambos términos cuando investigue sobre la compra de una vivienda porque algunos tipos de hipotecas -por ejemplo, las respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda- siempre se denominan préstamos (en ese caso, préstamos FHA).

Quién obtiene una hipoteca?

La mayoría de las personas no tienen los medios para comprar una casa directamente en efectivo, por lo que utilizan un préstamo hipotecario para convertirse en propietarios. En 2021, el 87% de todos los compradores de vivienda tenían hipotecas y el 96% de los que compraron su primera vivienda utilizaron una hipoteca, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

¿Dónde puedo obtener una hipoteca??

Diferentes tipos de prestamistas ofrecen hipotecas. Muchas instituciones financieras, como los bancos y las cooperativas de crédito, ofrecen préstamos hipotecarios. Hay prestamistas no bancarios que se especializan en préstamos para la vivienda. También puedes trabajar con un agente hipotecario, que investigará las opciones y te pondrá en contacto con un prestamista.

¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo hipotecario??

Sí, una hipoteca y un préstamo hipotecario son lo mismo. Verá ambos términos cuando investigue sobre la compra de una vivienda porque algunos tipos de hipotecas -por ejemplo, las respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda- se denominan siempre préstamos (en ese caso,

Préstamos FHA

).

¿Quién puede obtener una hipoteca??

La mayoría de las personas no tienen los medios para comprar una casa directamente en efectivo, por lo que utilizan un préstamo hipotecario, o

hipoteca

, para convertirse en propietario de una vivienda. En 2021, el 87% de todos los compradores de vivienda tenían hipotecas y el 96% de los que compraron su primera vivienda utilizaron una hipoteca, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

¿Dónde puedo conseguir una hipoteca??

Hay diferentes tipos de prestamistas que ofrecen hipotecas. Muchas entidades financieras, como bancos y cooperativas de crédito, ofrecen préstamos para la vivienda. Hay prestamistas no bancarios que se especializan en préstamos para la vivienda. También puede trabajar con un

agente hipotecario

, que investigará las opciones y le pondrá en contacto con un prestamista.