Asegúrese de conocer su puntuación de crédito y realice simulaciones para saber cómo afecta a su elegibilidad el hecho de no pagar sus facturas a tiempo. Sobre todo, no se apresure.Lindsay Konsko Jun 12, 2015
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Tener una buena puntuación de crédito es esencial para conseguir una hipoteca a un tipo de interés decente.
Lo ha leído tantas veces que las palabras pueden haber perdido significado. Lo sé, porque he escrito muchas de esas palabras. Pero ahora estoy listo para mostrarles lo que significa.
Ha sido insatisfactorio decir a los lectores una y otra vez que una mala puntuación de crédito puede costarles cuando van a pedir un préstamo para lograr sus objetivos sin poder decir exactamente cuánto. Por supuesto, no puedo proporcionar este nivel de especificidad porque el perfil crediticio de cada persona es diferente y llevaría a diferentes tipos de interés para un préstamo.
Pero tengo acceso a mi propia información crediticia y a un montón de calculadoras en línea.
Así que me dispuse a hacer algunos experimentos con los tipos de interés hipotecarios y las puntuaciones de crédito… en mí mismo.
Conseguir una preaprobación de la hipoteca
Tomando mi propia temperatura del crédito
Conseguir una estimación fiable de mi puntuación de crédito resultó fácil, mucho más fácil de lo que habría sido hace 10 años. Como muchos emisores de tarjetas de crédito ofrecen ahora puntuaciones de crédito gratuitas a sus clientes cada mes, no tuve que investigar mucho.
Una de mis tarjetas de crédito ofrece incluso otra herramienta ingeniosa que ayudó a avanzar en mi investigación. Además de estimar mi puntuación basándose en los datos de TransUnion, una de las principales agencias de crédito de Estados Unidos, también permite simular cómo afectarán ciertas acciones a mi crédito. Así que, sin llegar a ser moroso en ninguna de mis cuentas de crédito, puedo ver cuánto perjudicaría eso a mi puntuación de crédito.
Pero en primer lugar, me enteré de dónde está mi crédito hoy, que era tan simple como entrar en mi cuenta en línea. Me sorprendió gratamente ver que mi puntuación de crédito se estima en 773, lo que me sitúa en el rango de «excelente». Mi madre se sintió muy orgullosa cuando le conté.
Con esta información en la mano, me dispuse a descubrir cómo las mellas en mi crédito afectarían al tipo de interés que obtendría en una hipoteca a 30 años.
Lo que me costaría conseguir la hipoteca media
Para saber cuánto podría costarme una hipoteca media en el transcurso de 30 años, hice algunas averiguaciones en Internet. Esto es lo que encontré:
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El tipo de interés medio de un préstamo hipotecario a 30 años a tipo fijo era del 3.67%, según datos de abril de 2015 de Freddie Mac, los más recientes disponibles. Con mi puntuación actual, la calificación de esta tasa es realista. Es posible que me vaya un poco mejor, pero supongamos que esta es la tasa que obtendría.
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La cantidad media prestada en una hipoteca de tipo fijo a 30 años era de 294.900 dólares en marzo de 2015, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
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Basándome en estos datos, pagaría 191.955 dólares.18 en intereses durante la vida de mi préstamo hipotecario, según una calculadora en línea en Interest.com.
Eso es mucho interés, incluso con un crédito «excelente». Veamos qué pasó cuando "dañado" mi puntuación de crédito.
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La hipoteca media, con un mes de impagos
Utilizando la herramienta de crédito que proporciona mi tarjeta de crédito, seleccioné «permitir que cada cuenta mensual se convierta en morosa» durante 30 días. No es descabellado que una emergencia pueda hacer que el pago de las facturas se me olvide durante un mes. De hecho, casi ocurrió una vez.
«Tenga cuidado: Dejar que una cuenta se convierta en morosa durante 60 días puede hacer caer la puntuación de crédito en casi 50 puntos. «
Después de hacer clic en «simular», descubrí que una morosidad de 30 días en todas mis cuentas podría hacer que mi puntuación de crédito cayera a 694, una pérdida de 79 puntos. Mi puntuación de crédito seguiría siendo buena en este punto, pero ciertamente no excelente.
Por curiosidad, decidí ver cuánto podían perjudicar otros tropiezos a mi puntuación de crédito. Descubrí que:
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Permitir que una cuenta se convierta en morosa durante 60 días reduciría mi puntuación en 47 puntos, hasta los 726.
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Permitir que una cuenta se convierta en 90 días de morosidad reduciría mi puntuación en 73 puntos, hasta 706.
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Añadir una ejecución hipotecaria a mi informe crediticio reduciría mi puntuación en 73 puntos, hasta 706.
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Si añado cinco consultas de crédito, mi puntuación bajará 10 puntos, hasta los 763.
A continuación, calculé cuánto podría costarme esta caída en desgracia en términos de tipos de interés. Dan Green, experto en hipotecas y editor de The Mortgage Reports, me dijo: «De 773 a 694, estarías buscando un aproximado de 50 puntos básicos (0.50%) de aumento, o 30 dólares por cada 100.000 dólares prestados [al mes].»
También me explicó que si mi puntuación hubiera sido ligeramente inferior al principio, una caída de 80 puntos costaría aún más: «En comparación, de 750 a 670, estaríamos ante un aumento aproximado de 100 puntos básicos (1.0%) de aumento, o 60 dólares por cada 100.000 dólares prestados [al mes].»
Decidí basar mis cálculos en el 0.5% de aumento de la tasa porque se adaptó al resto de los otros números con los que estoy trabajando, pero tenga en cuenta los cálculos de Green. Una caída de puntos de alrededor de 80 puede afectar a los tipos de interés de forma diferente según el prestamista y la puntuación de crédito con la que se parte.
Utilizando el mismo importe de préstamo que en el ejemplo anterior, pero con un 4.17% de interés (el 3.67%, más 0.5%), mi calculadora en línea mostró que estaría pagando $222,402.98 euros a lo largo de la vida de un préstamo a 30 años a tipo fijo.
Eso significa que un mal mes podría costarme efectivamente 30.447 dólares.80. Eso es mucha pasta para un lapso de un mes.
Cómo preparar tu puntuación de crédito para una hipoteca
Como puede ver, preparar su puntuación de crédito para una hipoteca u otra solicitud de crédito importante es rentable, literalmente. He aquí cómo prepararse:
Revise sus informes y puntuaciones de crédito: Saber en qué situación se encuentra su crédito es el primer paso para evaluar si está preparado para solicitar una hipoteca.
Como ilustran los ejemplos anteriores, es posible que quiera hacer algunos cálculos para averiguar si puede ahorrar si retrasa su solicitud de hipoteca hasta que mejore su puntuación de crédito. Al convertir una buena puntuación en una gran puntuación, podría estar devolviendo miles de euros a su bolsillo.
Haga sus pagos a tiempo: Esto es lo más importante que puedes hacer para mantener tu crédito intacto. Si algo he demostrado aquí, es que la morosidad es increíblemente perjudicial para tu puntuación, lo que puede traducirse en grandes costes a lo largo del tiempo.
Paga las deudas de las tarjetas de crédito: Reducir lo que debes en tus tarjetas de crédito reducirá tu ratio de utilización del crédito rápidamente, lo que es clave para dar un impulso a tu puntuación de crédito. También ayudará a sus posibilidades de que le aprueben una hipoteca de otra manera.
«Los prestamistas evalúan la relación entre la deuda y los ingresos, es decir, la relación entre los ingresos y los gastos, por lo que es importante tener una deuda manejable», dice Arlene Maloney, vicepresidenta senior y directora de ventas de división de Wells Fargo Home Mortgage. Aunque los requisitos de relación entre deuda e ingresos varían según los programas hipotecarios, un buen objetivo es mantener el nivel de deuda total por debajo del 36% de los ingresos brutos mensuales».»
No abra nuevos préstamos o tarjetas de crédito: Cada nueva solicitud de préstamo reduce un poco su puntuación de crédito, así que evite solicitar nuevos créditos hasta que haya cerrado su nueva casa.
Aumenta tus ahorros: Esto no es exactamente un consejo sobre el crédito, pero de nuevo, te hará más atractivo para los prestamistas.
«Los prestamistas quieren ver que tienes ahorros para cubrir los gastos inesperados de ser propietario de una vivienda», dice Maloney. «Una buena regla general es tener ahorros para al menos seis meses de gastos.»
La compra de una vivienda es un gran compromiso financiero, así que vale la pena estar preparado. Ahorre dinero, pague sus deudas y esté atento a mantener su crédito en orden. Hacer lo contrario puede costarle caro.
Imagen vía iStock.