Para encontrar el éxito en un mercado de la vivienda sacudido por la pandemia, los compradores deben ser persistentes, pacientes y preaprobados.Holden Lewis 16 de septiembre de 2020
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La pandemia del COVID-19 ha afectado a todas las fases de la compra de una vivienda. Hoy en día, los compradores de primera vivienda se encuentran inmersos en corrientes cruzadas:
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Por temor a los riesgos sanitarios, los propietarios han retrasado la puesta en venta de sus casas, limitando la oferta.
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Los tipos hipotecarios más bajos de la historia han animado a más compradores a lanzarse a un mercado ferozmente competitivo.
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Mientras tanto, el endurecimiento de las normas hipotecarias dificulta un poco la obtención de préstamos incluso para los compradores bien preparados.
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El precio medio de la vivienda sube más y más rápido, más allá del rango asequible para los que compran por primera vez.
Estas fuerzas de la salud pública y del mercado están amplificando los problemas de asequibilidad para los compradores de vivienda por primera vez, amenazando con retrasar sus sueños de ser propietarios de una vivienda. Para tener éxito, los posibles compradores deben ser persistentes, pacientes y estar preaprobados.
Los vendedores cierran las puertas a los compradores
Justo cuando la temporada de compra de viviendas de primavera se estaba preparando, llegó la noticia de que el nuevo coronavirus podía propagarse de persona a persona. En lugar de arriesgarse, los posibles vendedores retuvieron sus viviendas en el mercado. "La gente se echó atrás porque no quería gente en sus casas," dice Terri Robinson, agente inmobiliario de RE/MAX Select Properties en Ashburn, Virginia.
Como los vendedores se hicieron a un lado, el inventario de viviendas en venta se mantuvo relativamente plano en lugar de aumentar. En junio, 1.54 millones de viviendas existentes estaban a la venta, un 20% menos que el inventario de viviendas del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Un inventario escaso no es un problema cuando la demanda de viviendas es baja. Pero incluso en los primeros días de la pandemia, los compradores de viviendas superaban en número a los vendedores, y la Reserva Federal estaba a punto de motivar aún más a la gente a comprar casas.
Los tipos de interés más bajos incitan a la competencia
La propagación del coronavirus desencadenó las órdenes de permanencia en el hogar, lo que disparó el desempleo, que engendró una recesión. El Congreso y la Reserva Federal inyectaron dinero en la recesión económica para extinguirla. En marzo, la Reserva Federal comenzó a comprar miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas para forzar la bajada de los tipos hipotecarios.
El banco central tuvo éxito. La hipoteca de tipo fijo a 30 años alcanzó una media del 3.86% en enero, según la encuesta diaria de nuestro sitio web. En agosto, la media era del 3.08%, y se han mantenido bajos desde entonces. El drástico descenso ha dado a los prestatarios más poder de compra. La perspectiva de conseguir una ganga animó a los posibles compradores a sumergirse en el mercado.
Pero estos ansiosos compradores descubrieron que mucha otra gente tenía la misma idea. No había suficientes viviendas a la venta para acogerlos. Cuando los compradores visitaron las viviendas e hicieron ofertas, descubrieron que estaban enfrentados entre sí.
"La competencia por esas viviendas es mucho mayor," Robinson dice. "Ahí es donde está la lucha." Recientemente cerró la venta de un condominio que atrajo 12 ofertas en cuatro días. Se vendió por 15.000 dólares más que el precio de venta. Es el tipo de vivienda que suele comprar un comprador de vivienda por primera vez, y la competencia por esas viviendas es intimidante.
Los prestamistas se vuelven más exigentes
Asustados por el desempleo relacionado con el coronavirus, los prestamistas hipotecarios adoptaron normas de préstamo más estrictas. Algunos prestamistas exigen ahora a los prestatarios de hipotecas que rellenen un certificado COVID-19 en el que atestiguan que esperan hacer frente a los pagos mensuales.
En otra señal de que los requisitos de préstamo son más estrictos, la puntuación crediticia media de una hipoteca cerrada fue de 750 en julio, frente a los 738 de enero. Eso'es un salto considerable en sólo seis meses.
Los prestamistas se han vuelto más conservadores con las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda también. Algunos prestamistas no aprueban los préstamos de la FHA a los prestatarios con una puntuación de crédito inferior a 620, dice Jim Sahnger, agente de préstamos hipotecarios de C2 Financial Corp. en el sur de Florida. Esta política afecta de forma desproporcionada a los compradores de primera vivienda, que se benefician de los requisitos de cualificación más relajados de la FHA.
Los tipos más bajos no pueden salvar la asequibilidad
Combinar una pequeña selección de viviendas, una afluencia de compradores inducida por los tipos de interés y unos requisitos de préstamo más estrictos. El resultado? Los precios de las viviendas suben más rápido que los ingresos.
La asequibilidad de la vivienda para los que compran por primera vez ha caído este año, según el último informe de asequibilidad de Metro. Por lo general, se considera que una vivienda es asequible si no cuesta más de tres veces los ingresos anuales. Pero la mayoría de los que compran una vivienda por primera vez tienen que estirar mucho más allá de ese ideal presupuestario, según el informe. Los precios de la vivienda subieron a nivel nacional del 4.5 veces los ingresos típicos de los compradores de vivienda por primera vez en el primer trimestre hasta el 4.7 veces en el segundo trimestre.
Los compradores de primera vivienda tienden a hacer pagos iniciales más pequeños que los compradores habituales, por lo que suelen pedir prestado un porcentaje mayor del precio de la vivienda. Eso se traduce en mayores pagos mensuales de la hipoteca, lo que reduce aún más la asequibilidad.
Lo que pueden hacer los compradores de primera vivienda
Los que compran una vivienda por primera vez deben tener en cuenta estos consejos mientras navegan por un mercado inmobiliario inesperadamente caliente:
Sea persistente. Robinson subraya a sus clientes que es posible que tengan que hacer ofertas en unas cuantas casas antes de tener éxito. A medida que los clientes interiorizan este mensaje, son más resistentes ante las decepciones.
Identificar el límite inferior. Robinson pregunta a los compradores que representa, "Si perdieras esta casa por más de 500 dólares, ¿te molestaría?" Si responden que sí, les pregunta si quieren aumentar la oferta en 500 dólares. Entonces vuelve a preguntar, hasta encontrar cuánto está dispuesto a pagar el cliente. Puede que esa cantidad no sea la oferta inicial, pero al establecer un límite máximo por adelantado, el cliente está mejor preparado para salir de una guerra de ofertas.
Consiga una preaprobación para obtener una ventaja competitiva. Cuando los vendedores de viviendas sopesan varias ofertas, favorecen los tratos que tienen más probabilidades de cerrarse. Por eso favorecen a los compradores con preaprobaciones hipotecarias, dice Sahnger.
Considere la posibilidad de esperar en este extraño mercado de la vivienda. Algunos compradores podrían llegar a la conclusión de que es prudente esperar hasta que termine la recesión y su empleo sea más predecible. Eso les da tiempo para reunir un mayor pago inicial, y tal vez conseguir una casa más cara.