The Property Line: La escasez de viviendas se mantiene; es improbable un desplome de los precios

Si los carteles de venta en los patios delanteros fueran criaturas, tendrían la vida de las moscas de la fruta.

Entre las viviendas vendidas en marzo de 2021, el 83% llevaba menos de un mes en el mercado. Las casas se venden rápido porque no hay suficientes para todos los hogares que quieren tener una. El déficit fue del 3.8 millones de unidades a finales de 2020, según un artículo del blog de abril de 2021 de Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.

Cómo ha llegado la vivienda

Para visualizar este déficit, imaginemos el mercado inmobiliario nacional como un juego de sillas musicales, con una vuelta de tuerca: se añade una silla al círculo cada vez que se construye un millón de viviendas, y un nuevo jugador baila en la sala cada vez que se forma un millón de hogares debido al crecimiento de la población. De 2007 a 2020, el número de cátedras pasó de 130 a 141. Pero si los cálculos de Khater son correctos, se necesitarían unas 145 sillas para satisfacer la demanda.

"Esto es el resultado de que los constructores de viviendas han estado produciendo poco durante varios años – no este año, sino durante los últimos 13 años," Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, afirma que.

La escasez de viviendas ha hecho que se pierdan las esperanzas. Entre los posibles compradores de vivienda que llevaban al menos tres meses buscando a principios de 2021, el 45% no había comprado una casa porque "siguen perdiendo en las guerras de ofertas," según una investigación de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

El resultado es un rápido aumento de los precios de la vivienda. El precio medio de una vivienda existente aumentó un 17.2% en los 12 meses que terminaron en marzo de 2021, hasta 329.100 dólares, según la NAR. Al ritmo de ventas de marzo'sólo un 2.La oferta de viviendas durante un mes, cerca de un mínimo histórico.

Los carteles de venta no sólo duran poco, sino que son una especie en peligro de extinción.

Por qué no hay suficientes casas

La escasez de viviendas se debe a numerosos factores. Robert Dietz, economista jefe de la NAHB, achaca el déficit a "las cinco Ls":

• Falta de mano de obra cualificada.

• No hay suficientes terrenos urbanizados para construir.

• El coste de los préstamos para financiar la construcción.

• Precios de la madera y otros materiales.

• Leyes y reglamentos.

Este último punto incluye la zonificación y los códigos de construcción, las leyes laborales, los requisitos para reservar espacios verdes en los desarrollos, y "de la vivienda, como la zonificación excluyente que exige un tamaño mínimo de parcela, lo que obliga a los compradores a comprar más terreno del que habrían comprado de otro modo," dice Dietz.

Dean Baker, economista principal del Centro de Política e Investigación Económica, no está convencido de que la zonificación tenga mucha culpa. "No nos pusimos de repente mucho más restrictivos, por ejemplo, en 2010, 2011, 2012, de lo que teníamos en 2004, 2005, 2006, cuando estábamos construyendo 2 millones de unidades al año," Baker dice. "Así que no creo que la zonificación explique el cambio." Cree que los constructores no construyeron lo suficiente porque se volvieron cautelosos tras la crisis inmobiliaria de 2008.

¿Volverá a desplomarse el mercado de la vivienda??

En 2005, yo era periodista y me preguntaba si estábamos en una burbuja inmobiliaria. La mayoría de los economistas del sector de la vivienda me dijeron que no era así. Baker fue la excepción. Estaba tan seguro de que estábamos en una burbuja inmobiliaria que vendió su condominio en 2004 y alquiló un lugar, confiando en que podría utilizar los ingresos de la venta de su condominio para enganchar una ganga después de que los precios cayeran. Menos de tres años después de vender el piso en el Distrito de Columbia, los precios empezaron a bajar.

Si temen que la historia se repita, tomen esto como consuelo: Baker y yo pensamos correctamente que estábamos en una burbuja inmobiliaria en 2005, pero ninguno de nosotros cree que estemos en una burbuja este año.

No creemos que los precios de la vivienda se desplomen, pero podrían verse envueltos en un choque. La hipoteca a 30 años ha estado por debajo del 3.5% desde abril de 2020. Baker dice: "Qué pasa cuando el tipo de interés de las hipotecas llega al 4%, que no es alto según ningún estándar histórico? Los precios bajarán? Mi opinión es que probablemente sí. No se trataría de un crash, pero habría una presión a la baja sobre los precios."

«Los precios están subiendo rápidamente porque la demanda supera a la oferta, no porque los compradores quieran hacer dinero rápido.»

El panorama actual de la vivienda es diferente al de los primeros años del siglo. La burbuja inmobiliaria comenzó en 2003, alimentada por las normas inadecuadas de los préstamos hipotecarios y la codicia. Los «flippers» compraban casas como inversión a corto plazo creyendo que los precios seguirían subiendo. Pero hoy en día, los reguladores aplican normas de préstamo más estrictas, y la mentalidad de compra de vivienda ha cambiado. Los precios están subiendo rápidamente porque la demanda supera a la oferta, no porque los compradores quieran hacer dinero rápido.

Quién pierde en la escasez de vivienda?

A los economistas les resulta más fácil identificar a los perjudicados por el mercado de la vivienda que a los beneficiados.

"Estos elevados costes de la vivienda han afectado especialmente a la generación millennial," Freddie Mac's Khater escribió en una entrada del blog de febrero de 2020. "Para superar estas barreras de costes, algunos adultos jóvenes han recurrido a la vivienda compartida. Otros han vuelto a casa de sus padres. Como resultado, faltan más de 400.000 hogares encabezados por jóvenes de 25 a 34 años (hogares que se habrían formado de no ser por el aumento de los costes de la vivienda)."

«El alto coste de la vivienda ha afectado especialmente a la generación de los millennials.»

Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac

Dietz, de la NAHB, dice que algunos economistas especularon hace seis o siete años que los millennials no estaban interesados en ser propietarios de viviendas. Ese no era el caso. "La gente realmente confunde la falta de medios con la falta de deseos," Dietz afirma que. Los millennials querían una vivienda en 2014 y 2015, pero no podían permitírsela por el escaso crecimiento de los salarios y la deuda de los préstamos estudiantiles.

Ahora esos mismos millennials están más avanzados en sus carreras y ganan más, y los tipos hipotecarios son históricamente bajos, pero no hay suficientes viviendas para todos. "Es un mercado frustrante," Dietz dice.

Quién se beneficia de la escasez de viviendas?

Si el mercado inmobiliario caliente frustra a los millennials, ¿a quién satisface?? Los propietarios de viviendas pueden tener sentimientos cálidos al seguir el valor de las mismas en Internet. Los vendedores pueden sentir satisfacción cuando recogen ofertas y ansiedad cuando hacen ofertas por su próxima casa.

Luego están los propietarios. En 2007, antes de la crisis inmobiliaria, había algo menos de 11 millones de viviendas unifamiliares ocupadas por inquilinos, según la Oficina del Censo. En 2019, los últimos datos disponibles, había algo más de 15 millones. Muchos de los 4.Un millón más de viviendas unifamiliares en alquiler fueron casas compradas por inversores cuando los precios se desplomaron en la crisis inmobiliaria.

Al alquilar estas casas en lugar de venderlas, ¿los propietarios están negando a los posibles compradores el placer de ser propietarios en lugar de alquilar??

"Por un lado, existe ciertamente el argumento de que los compradores de viviendas unifamiliares, con intención de alquilarlas, sacan del mercado un parque de viviendas asequibles que, de otro modo, compraría una familia," dice Michael Neal, investigador principal del Instituto Urbano. "Pero al mismo tiempo, estos compradores ayudaron a estabilizar el mercado de la vivienda en una situación en la que la demanda en gran medida se había puesto al margen."

Qué se puede hacer?

escribe Khater en una entrada del blog de abril de 2021: "En pocas palabras, debemos construir más viviendas unifamiliares para principiantes para hacer frente a esta escasez, que tiene fuertes implicaciones para la riqueza, la salud y la estabilidad de las comunidades estadounidenses."

Pero ¿cómo podemos construir más casas de nivel básico (es decir, relativamente baratas)?? Los economistas sugieren relajar los códigos de zonificación para dar a los constructores la flexibilidad necesaria para construir viviendas más densas: piense en lotes más pequeños y edificios de varios pisos y unidades. La administración Biden ha propuesto conceder subvenciones a los gobiernos locales que revisen los códigos de zonificación.

Neal sugiere solucionar la escasez de mano de obra conectando los colegios comunitarios con los constructores para desarrollar habilidades y replanteando la política de inmigración.

Hay una solución más directa a la incapacidad del mercado para construir suficientes viviendas: Hacer que el gobierno federal subvencione la construcción de viviendas básicas para su venta a los propietarios. Esta solución permitiría a los millennials comprar más viviendas. También permitiría a los propietarios más jóvenes crear riqueza en lugar de transferirla a los propietarios más antiguos en forma de alquiler.

El gobierno de Biden ha pedido al Congreso que asigne 20.000 millones de dólares en créditos fiscales a lo largo de cinco años para construir o rehabilitar unas 500.000 viviendas destinadas a compradores de bajos ingresos. El plan se llama Neighborhood Homes Investment Act y el dinero pagaría la diferencia entre los costes de promoción y los precios de venta.

Medio millón de viviendas no eliminaría el déficit del 3.8 millones de viviendas, pero sería un comienzo.