Los bajos tipos de interés de las hipotecas, el menor número de viviendas en venta y las visitas a casas en 3D son algunas de las tendencias a las que se enfrentarán compradores y vendedores en la segunda mitad de 2020.Holden Lewis Jul 22, 2020
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En diciembre de 2019, describí 10 tendencias en materia de vivienda e hipotecas a las que prestar atención en 2020. Pero "pandemia mortal" faltaba en mi cartón de bingo. Algunas de las tendencias que predije son irrelevantes ahora porque COVID-19 perturbó la economía.
Es hora de ponerse al día a mitad de año. En un mundo alterado por la pandemia, estas son las tendencias a las que se enfrentarán los prestatarios hipotecarios, y los compradores y vendedores de viviendas, en la segunda mitad de 2020.
Tendencias que COVID-19 revolvió o empeoró
Una de las previsiones para 2020 era que los tipos hipotecarios no cambiarían mucho, y la pandemia hizo que esa predicción fuera totalmente errónea. Algo más interesante ocurrió con otras tres predicciones: COVID-19 les dio la razón pero por razones inesperadas.
1. Los tipos hipotecarios se estabilizarían
Fannie Mae, Freddie Mac, la Asociación de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predijeron que los tipos de interés hipotecarios apenas se moverían de finales de 2019 a finales de 2020. En noviembre, Fannie Mae describió las perspectivas para 2020 como "los tipos hipotecarios se están normalizando." Si se te escapa una risita de pena, oye, lo mismo digo.
Lo que pasó: En lugar de normalizarse, los tipos de interés hipotecarios se desplomaron en febrero mientras COVID-19 daba bandazos de un país a otro, esparciendo el miedo y la incertidumbre allá donde se extendía. En la encuesta diaria sobre los tipos de interés hipotecarios de nuestro sitio web, el tipo medio de la hipoteca a 30 años a tipo fijo cayó casi medio punto porcentual en sólo 10 días, hasta el 3.37% TAE en febrero. 28.
Tras un repunte en marzo, los tipos de interés hipotecarios han bajado en zigzag. El tipo medio de la hipoteca de tipo fijo a 30 años se situó en una media del 3.35% de abril a junio, frente al 4.24% TAE en el mismo periodo de 2019.
Perspectivas para el resto de 2020: La previsión media entre Fannie, Freddie, la MBA y la NAR es que el fijo a 30 años caiga alrededor de una décima de punto porcentual desde el segundo trimestre hasta el cuarto. Si están en lo cierto, los tipos hipotecarios podrían rondar el 3.25% TAE de octubre a diciembre. Pero los tipos ya estaban por debajo de eso a mediados de julio, así que creo que el de 30 años bajará aún más, con una media de algo más del 3% TAE en el cuarto trimestre.
2. Sería difícil encontrar viviendas para comprar
Preveía que los compradores de vivienda se enfrentarían a una escasez de casas en venta, y el bajo inventario continuaría durante 2020 y más allá.
Lo que ocurrió: Hubo casi un 20% menos de viviendas existentes en venta en mayo de 2020 que en el mismo mes de 2019. Los posibles vendedores retiraron sus casas del mercado o nunca las pusieron en venta para reducir el riesgo sanitario de los extraños que merodean por sus casas.
Perspectivas para el resto de 2020: Si el COVID-19 sigue extendiéndose -y creo que lo hará-, los vendedores serán reacios a abrir sus casas a posibles compradores, lo que frenará las ventas de viviendas
3. La falta de asequibilidad frenaría la venta de viviendas
A principios de año, predije que persistiría la escasez de viviendas de precio de entrada, lo que dejaría a muchos aspirantes a comprar su primera vivienda sin un lugar propio.
Lo que ocurrió: Las reventas de viviendas cayeron más de un 30% interanual en mayo, incluso cuando el precio medio subió un 2.3% – lo que significa que los precios siguieron subiendo más rápido que los ingresos de muchos compradores. Tanto los vendedores como los compradores estaban preocupados por la seguridad durante la pandemia, y muchos compradores por primera vez se preguntaban si debían esperar por si los precios de la vivienda caían.
Perspectivas para el resto de 2020: Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, dijo que las ventas de viviendas deberían repuntar "con la reapertura de la economía." Pero, añadió, "La construcción de nuevas viviendas necesita un fuerte impulso para satisfacer la creciente demanda de vivienda. De lo contrario, los precios de la vivienda subirán demasiado rápido y dificultarán la compra de primera vivienda, incluso en un momento de tipos hipotecarios mínimos.»
No soy tan optimista como Yun sobre la reapertura de la economía. Si los propietarios de las zonas más afectadas mantienen sus casas fuera del mercado para garantizar el distanciamiento social, es poco probable que las ventas de viviendas puedan aumentar a nivel nacional. Hay una demanda acumulada de viviendas a precios de entrada: El 15% de las viviendas nuevas vendidas en mayo de 2020 cuestan menos de 200.000 dólares, frente al 10% en mayo de 2019. Sin embargo, el ritmo de construcción de viviendas se ha ralentizado debido a la pandemia.
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4. iBuyers seguiría creciendo
Un iBuyer es una empresa que te permite solicitar una oferta automatizada por tu casa. Después de que aceptes, la empresa compra tu casa tal y como está, en tu horario, luego la arregla y la vende. En diciembre, suponía que los iBuyers continuarían su metódica expansión hacia nuevos mercados.
Lo que ocurrió: Al principio de la pandemia, los mayores iBuyers, como Opendoor, Zillow Offers, Offerpad y RedfinNow, suspendieron la realización de ofertas, deteniendo su crecimiento. Para el verano, se habían reanudado las ofertas.
Perspectivas para el resto de 2020: La mayoría de las empresas de iBuyer han retomado su promesa de expandirse a nuevos mercados, y vuelven a hacer ofertas en efectivo en la mayoría de los casos.
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Tendencias que nadie vio venir
5. Auge de las refinanciaciones
Tras la caída de los tipos hipotecarios, una oleada de refinanciación inundó el sector hipotecario en febrero y marzo. Los prestamistas pasaron por un periodo en el que tuvieron más solicitudes de refinanciación de las que podían atender. Gestionaron la carga de trabajo no recortando los tipos tanto como podrían haberlo hecho.
Perspectivas para el resto de 2020: La ola de refinanciación cresta en la primavera, ya que las personas que estaban más motivadas para refinanciar lo han hecho. La refinanciación seguirá disminuyendo, aunque los tipos bajen un poco más, porque el grupo de potenciales refinanciadores se ha ido agotando. No tendrán muchos incentivos para refinanciar de nuevo si los tipos bajan sólo un poco.
6. La inseguridad de la vivienda
COVID-19 provocó millones de despidos y bajas laborales, y la tasa de desempleo aumentó del 3.5% en febrero a 14.7% en abril.
El 27 de marzo se promulgó la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus, que proporciona alivio hipotecario a los propietarios de viviendas que sufren pérdidas de ingresos relacionadas con la pandemia. Al 30 de junio, alrededor del 4.5 millones de propietarios de viviendas estaban en planes de indulgencia hipotecaria, según Black Knight, un proveedor de datos inmobiliarios.
La ley federal instituyó una ayuda para el alquiler, incluida una moratoria para el desalojo, para los inquilinos de edificios de apartamentos con hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Esas protecciones estaban programadas para expirar el 24 de julio.
Perspectivas para el resto de 2020: Los propietarios de viviendas podrán solicitar una prórroga de la hipoteca hasta finales de año. Los inquilinos son vulnerables a la expiración de la moratoria de desahucios, con la posibilidad de dejar a millones sin vivienda.
7. El auge de los tours de casas en 3D
Se produjo un salto en el uso de visitas a la vivienda en 3D, ya que las órdenes de cierre, el distanciamiento social y el miedo desanimaron a los vendedores de viviendas a la hora de permitir que los potenciales compradores visitaran sus casas. La tecnología permite a los posibles compradores -que tampoco han estado ansiosos por recorrer las casas de los desconocidos- explorar las viviendas de forma virtual, utilizando una tecnología similar a la de Google Street View.
Perspectivas para el resto de 2020: las visitas a viviendas en 3D seguirán ganando en popularidad porque permiten a los compradores visitar virtualmente varias viviendas y reducir sus listas de casas para visitarlas en persona.