Elizabeth Renter Nov 17, 2021
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Los datos de solicitudes de hipotecas de años anteriores pueden enseñar importantes lecciones. Puede que no sea tan absorbente como un libro de memorias, pero la historia que cuentan los datos podría ayudar a los aspirantes a propietarios a hacer realidad sus sueños.
En 2020, cuando los potenciales compradores de viviendas se apresuraron a aprovechar los tipos hipotecarios ultrabajos, se denegaron más de medio millón de solicitudes de hipotecas. Un vistazo a los datos de los prestamistas archivados con el gobierno federal pinta una imagen de la prisa por la compra de vivienda y muestra cómo las negaciones golpean un tipo de préstamo particularmente duro. También aporta consejos para los compradores que esperan poder evitar las denegaciones en sus propias solicitudes de hipotecas.
Las solicitudes aumentaron, pero las tasas de denegación y aprobación se mantuvieron estables
La demanda era alta y los tipos de interés hipotecarios para los préstamos a 30 años eran relativamente bajos, aproximadamente un 3.5% a partir de 2020. Pero a medida que avanzaba el año y una pandemia lo cambiaba todo, los tipos cayeron por debajo del 3%, sacando a los prestatarios de la nada en un momento muy inusual y empujando el mercado de la vivienda a un frenesí.
En 2020, los prestamistas tramitaron un 10% más de solicitudes de hipotecas que el año anterior, aproximadamente un 6.5 millones de euros frente a 5.En 2019, el número de solicitudes de préstamos hipotecarios ascendió a 9 millones de euros, según los datos presentados en el marco de la Ley de Divulgación de Hipotecas sobre Viviendas, o HMDA. Aunque la proporción de solicitudes aprobadas, el 73%, y la proporción denegada, el 8%, fueron iguales año tras año, el aumento de solicitudes dio lugar a unas 58.000 denegaciones más en 2020.
Cuando las solicitudes de hipotecas aumentan, los prestamistas toman medidas para garantizar que el flujo de dinero a los prestatarios siga siendo manejable. Una forma de hacerlo es endurecer los estándares de préstamo, o hacer que sea un poco más difícil para los aspirantes a compradores de viviendas obtener la aprobación. Por ejemplo, de mayo a diciembre de 2020, la puntuación crediticia media entre los prestatarios de hipotecas convencionales con éxito osciló entre 755 y 759. En 2019, durante el mismo periodo, la puntuación media osciló entre 754 y 755, según datos de Ellie Mae, una empresa de procesamiento de hipotecas.
La relación deuda-ingresos siguió siendo el motivo principal de denegación más común, representando la razón principal del 32% de todas las denegaciones. De hecho, el 21% de las solicitudes con un DTI del 50% al 60% fueron denegadas, y el 85% de las que tenían un DTI superior al 60% fueron denegadas. Eso es más alto que en 2019, cuando esas tasas eran del 18% y del 78%, respectivamente.
Consejo para el prestatario: mantenga su deuda baja. Este es un buen consejo por una multitud de razones, incluyendo el costo de los intereses, pero sobre todo si usted está esperando para calificar para una hipoteca. Una calculadora de deuda-ingreso puede determinar su DTI y ayudar a trazar cómo reducirlo. Los DTI altos indican a los prestamistas que podrías tener problemas para cumplir con todas tus obligaciones financieras. Intente mantenerlo lo más bajo posible, pero menos del 40% es un buen punto de partida.
Las denegaciones aumentan entre los préstamos FHA tradicionalmente flexibles
Los préstamos respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) se suelen comercializar como buenas hipotecas para quienes compran una vivienda por primera vez o para personas con un historial crediticio menos sólido. Esto se debe a que el riesgo de un prestamista'se mitiga: El gobierno federal le garantiza que cobrará, incluso si el prestatario no puede pagar.
Pero incluso los préstamos de la FHA fueron más difíciles de conseguir en 2020; las denegaciones entre estos tipos de hipotecas subieron del 10% en 2019 al 12%, una diferencia de unas 25.000 denegaciones. Las denegaciones de hipotecas convencionales, por otro lado, se mantuvieron estables en el 7%, según los datos de la HMDA. De mayo a diciembre de 2020, la puntuación FICO promedio para los prestatarios de la FHA osciló entre 682 y 684, en comparación con 674 y 679 durante el mismo período en 2019, según datos de Ellie Mae.
El historial crediticio fue la segunda razón más citada para la denegación de los solicitantes de la FHA, representando el 26% de esas denegaciones en comparación con el 16% de las denegaciones de préstamos convencionales.
Consejo para el prestatario: los préstamos de la FHA siguen siendo más fáciles de conseguir para los solicitantes con un historial crediticio menos sólido, pero esto no significa que sean una aprobación fácil. Aunque las normas de calificación suelen ser más permisivas que las de una hipoteca convencional, pueden variar de un año a otro. No obstante, toma medidas para mejorar tu puntuación crediticia, reduce tu índice de endeudamiento pagando tus deudas y pide prestado sólo lo que puedas pagar.
Los solicitantes de mayor edad pueden buscar una hipoteca
Las solicitudes que tienen más probabilidades de ser aprobadas son las de compradores de viviendas de entre 25 y 34 años. Sin embargo, esto no significa que los de este grupo de edad sean más solventes. Los datos sugieren que a medida que los solicitantes envejecen, es más probable que se alejen de una aprobación, lo que significa que no terminan en el cubo de «originaciones» de al menos un prestamista.
Las solicitudes que resultan en una aprobación pero sin que se origine un préstamo son las más altas entre los solicitantes de mayor edad. Esto podría indicar que más prestatarios experimentados están rellenando solicitudes con más de un prestamista y, en última instancia, eligiendo el que mejor se adapta a sus necesidades.
Consejo para el prestatario: busque su hipoteca como lo haría con cualquier otro producto financiero importante. Buscar el mejor tipo de interés puede suponer un ahorro considerable en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Además, el proceso de suscripción es quizá el paso más laborioso de la compra de una vivienda, por lo que conviene elegir un prestamista que sea receptivo y haga que el envío de las resmas de papeleo que solicita sea un juego de niños.
Las tasas de aprobación mejoran en varios estados
La tasa media de denegación entre los estados para todos los tipos de hipoteca (e.g., convencional, FHA, USDA, etc.) fue del 7% en 2020, oscilando entre el 5% y el 10%, al igual que en 2019. Sin embargo, los estados con las tasas de denegación más altas y más bajas se barajaron ligeramente.
Seis estados tuvieron las tasas de denegación más bajas, un 5%, en 2020: Colorado, Idaho, Minnesota, Oregón, Dakota del Sur y Utah. Solo dos estados tuvieron tasas de denegación del 5% en 2019.
Tres estados tuvieron las tasas de denegación más altas, un 10%: Florida, Mississippi y Nueva York.
METODOLOGÍA
Los datos de las solicitudes de hipotecas de 2020 presentados por los prestamistas a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, tal y como exige la Ley de Divulgación de Hipotecas sobre Viviendas, son los datos más recientes disponibles.
nuestro sitio web analizó específicamente las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas unifamiliares construidas in situ (no fabricadas). El total de solicitudes es la suma de las solicitudes: originadas, aprobadas pero no aceptadas, denegadas, retiradas por el solicitante y el expediente cerrado por estar incompleto.