Qué es la ejecución hipotecaria?

Si dejas de pagar la hipoteca, la propiedad puede entrar en ejecución hipotecaria, que es cuando el prestamista toma la propiedad legal de tu casa. Es un momento muy estresante para usted y un proceso costoso para su prestamista, y todos los implicados están mejor servidos si trabajan juntos para tomar un camino alternativo.

Puntos clave

• La ejecución hipotecaria es un proceso de varias etapas, y los detalles dependerán del lugar donde usted viva.

• Existen alternativas a la ejecución hipotecaria que son menos perjudiciales para su perfil financiero y pueden incluso permitirle conservar su casa.

• Tener un plan de juego para hacer frente a la ejecución hipotecaria y conocer sus próximos pasos le ayudará a recuperar el control de su crédito y posicionarse para volver a comprar.

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Cuáles son las etapas de la ejecución hipotecaria?

Los plazos y procesos exactos de la ejecución hipotecaria varían de un estado a otro, y puede consultar las leyes de su estado a través del sitio web de la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. La mayoría de los prestamistas inician el proceso de ejecución hipotecaria entre tres y seis meses después del primer impago.

Al tercer pago atrasado, recibirá una «carta de demanda», que es una advertencia para que pague una cantidad específica o haga arreglos en un plazo de 30 días o, de lo contrario, el prestamista iniciará los procedimientos de ejecución hipotecaria. Entonces usted estará en pre-ejecución hipotecaria.

Qué es la preejecución hipotecaria?

Cuando el prestamista ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria pero usted sigue siendo propietario de su casa, esta ventana se conoce como «preejecución hipotecaria».»

Esta etapa temprana es una oportunidad importante para que usted vuelva a tomar el control de la situación. Según Terica Lynn Swangin, asesora de vivienda certificada por el HUD en Neighborhood Housing Services of Camden, en Nueva Jersey, es buena idea hablar con un asesor de vivienda incluso antes de acudir al prestamista.

«Cuando estás en una ejecución hipotecaria, es una emergencia. Estás confundido, tienes miedo, tienes pánico, y una persona con pánico no debería hablar con un administrador», dice. » Es conveniente que un asesor de vivienda le ayude a resolver el problema primero. Cuál es el problema? Cuáles pueden ser las soluciones para usted? Hay que crear un plan de juego antes de hablar con el prestamista.»

Los siguientes pasos del proceso pueden depender del lugar en el que se encuentre y del tipo de ejecución hipotecaria al que se enfrente.

Cuáles son los diferentes tipos de ejecuciones hipotecarias?

Además de las leyes y normas específicas de su estado, el tipo de ejecución hipotecaria que se esté llevando a cabo afectará a la rapidez del proceso y al tiempo que pueda tener para corregir el rumbo.

• Ejecución hipotecaria judicial: Este tipo común de ejecución hipotecaria requiere que el prestamista obtenga la aprobación de un tribunal para presentar una demanda civil contra usted. Si no paga en los 30 días siguientes a la recepción de una carta de reclamación, el tribunal o la oficina del sheriff intentarán vender la casa en una subasta.

• Ejecución hipotecaria no judicial: Muchos estados permiten este tipo de ejecución hipotecaria, que faculta al prestamista a seguir adelante con la subasta pública propiamente dicha tras un periodo de espera establecido.

• Ejecución hipotecaria estricta: En Connecticut y Vermont, el prestamista puede demandarte por el dinero que debes en la hipoteca en un proceso conocido como ejecución hipotecaria estricta. Si no puedes pagar en un plazo determinado, el prestamista se hace cargo de la vivienda, en lugar de enviarla directamente a subasta.

Qué es la ejecución hipotecaria REO?

Si la vivienda no recibe una oferta satisfactoria en la subasta, el prestamista o el propietario de la hipoteca (que puede ser un banco o una entidad gubernamental como Fannie Mae, la U.S. El Departamento de Agricultura o HUD) toma posesión de la casa, convirtiéndola en una propiedad REO, o de propiedad inmobiliaria. A continuación, este nuevo propietario intentará vender la vivienda embargada a compradores tradicionales o inversores inmobiliarios.

Por supuesto, esto sólo ocurre si la ejecución hipotecaria sigue adelante. Hay otras soluciones que pueden satisfacer a su prestamista y mantenerle en una mejor posición financiera, e incluso en su casa.

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¿Cuáles son las alternativas a la ejecución hipotecaria??

Es importante hacer un balance de su situación lo antes posible y actuar con rapidez para maximizar sus opciones de evitar la ejecución hipotecaria.

• Restablecimiento: Pagando lo que debes, incluidos los intereses y las comisiones, puedes ponerte al día y restablecer la hipoteca. Es el remedio más obvio si puedes permitirte el lujo de hacerlo.

• Indulgencia de morosidad: Si se ha retrasado en los pagos de la hipoteca por un motivo específico y temporal, como una enfermedad o la pérdida de un empleo, el prestamista puede permitirle hacer pagos más bajos (o ninguno) durante un plazo determinado. Seguirás debiendo ese dinero y los intereses se acumularán, pero tendrás más margen de maniobra y algo de tiempo para enderezar tu situación financiera.

• Modificación del préstamo: Es posible que pueda trabajar con su prestamista para cambiar los términos de su hipoteca para reducir sus pagos mensuales. Tendrás que reunir los requisitos necesarios y las condiciones exactas dependerán del prestamista, que podrían incluir la ampliación de la duración del préstamo, la reducción del tipo de interés o el cambio a un tipo fijo desde un tipo variable.

• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: En lugar de verse obligados a abandonar la vivienda mediante una ejecución hipotecaria, algunos propietarios optan por ceder voluntariamente la propiedad al prestamista para liberarse de la deuda hipotecaria y tener una salida más flexible. Incluso puede optar a una ayuda para el traslado.

• Venta al descubierto: Esta es una opción de último recurso para evitar la ejecución hipotecaria, ya que implica la venta de la casa por menos de lo que debe en la hipoteca. Sólo deberías considerar esta opción si tu prestamista no acepta una indulgencia o una modificación del préstamo.

Consejo: Mientras que la administración Biden-Harris ha ampliado la prohibición temporal de las ejecuciones hipotecarias respaldadas por el gobierno hasta el 31 de julio de 2021, la Administración Federal de la Vivienda ha ampliado su prohibición de desalojos hasta el 30 de septiembre de 2021. Los funcionarios federales también han añadido recientemente nuevas normas para reducir las ejecuciones hipotecarias fomentando las modificaciones de los préstamos.

Qué pasa si mi casa está embargada?

La ejecución hipotecaria tiene varias implicaciones para su salud financiera y su capacidad para comprar otra vivienda.

• Perderás tu casa. Su desahucio se producirá según las condiciones del prestamista, a diferencia de las soluciones alternativas que le dan más flexibilidad y control sobre su transición. Las leyes de su estado determinan cuánto tiempo tendrá que permanecer en su casa, pero en todos los casos, el reloj comienza a correr una vez que se transfiere la propiedad.

• Tendrás que esperar para conseguir otra hipoteca. El tiempo de espera dependerá del tipo de hipoteca que tenga. Por lo general, son dos años para una U.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos, tres años para la Administración Federal de la Vivienda y los préstamos de los Estados Unidos.S. Departamento de Agricultura, y siete años por un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac. Sin embargo, si tiene pruebas documentadas de que la ejecución hipotecaria se produjo debido a una dificultad que lo justifique, es posible que pueda reducir significativamente este período de espera.

• Dañará su perfil financiero durante un tiempo. Una ejecución hipotecaria permanece en su informe crediticio hasta siete años.

• Es posible que siga debiendo dinero. Si la casa se vende en una subasta, pero la oferta ganadora no cubre todo lo que debe al prestamista, es posible que siga estando obligado a pagar un saldo.

• Su puntuación de crédito se verá afectada. Su puntuación podría bajar más de 100 puntos.

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Cómo puedo sobrevivir a una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es extremadamente estresante, pero no es una sentencia de por vida, ni es totalmente desesperante. Puede tomar medidas para sobrevivir e incluso prosperar después de una ejecución hipotecaria.

• Tomar un camino alternativo si es posible. Puede trabajar con un asesor aprobado por el HUD y su prestamista para explorar qué alternativas a la ejecución hipotecaria pueden ser las mejores para usted.

• Buscar nuevas fuentes de ingresos. Según Jessica Galindo, asesora de vivienda certificada por el HUD en Open Door HousingWorks en Hillsboro, Oregón, los asesores también pueden ayudar a los clientes a pensar en recursos para aumentar sus ingresos y volver a ponerse en pie.

• Documentar todo. Podrías acortar tu plazo para conseguir una nueva hipoteca en años si puedes presentar documentación (como facturas de hospital o informes policiales) que demuestre que tuviste una razón calificada para incumplir.

• Comience a reconstruir su crédito. Aunque la ejecución hipotecaria permanecerá en su historial crediticio durante años, puede reforzar su puntuación pagando constantemente el saldo de su tarjeta de crédito a tiempo, o al menos realizando el pago mínimo, y utilizando menos del 30% de su crédito disponible.

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Ante una ejecución hipotecaria, lo más importante es no quedarse callado. «De lo que me he dado cuenta es de que cuando se trata de una ejecución hipotecaria, la primera emoción es el fracaso. Por eso, cuando una persona siente que ha fracasado, no está dispuesta a decírselo a la gente», dice Swangin. Muchos de sus clientes han llegado a través de referencias de amigos o familiares de confianza después de confiar en alguien y pedir ayuda. Al hablar de su situación y buscar activamente consejos y soluciones, puede encontrar las herramientas para abogar por sí mismo durante una emergencia financiera.